Il Testamento

Il testamento rappresenta l’unico strumento possibile per poter disporre dei propri beni dopo la morte. E’ un atto personale, non può cioè essere redatto da terzi o da un rappresentante.

È, quindi,uno strumento prezioso che ci consente di disporre dei nostri beni dopo la morte, di tutelare i nostri cari e, se lo desideriamo, di beneficiare anche altri soggetti, Enti, Associazioni.

La pratica testamentaria è erroneamente ritenuta complessa e costosa, privilegio di chi possiede un grande patrimonio: in realtà è un gesto di civile previdenza che può riguardare ciascuno di noi.

Perchè scegliere di fare Testamento e Come decidere

Nel corso della vita si fanno molte scelte importanti, ma una delle più significative è quella che si può prendere per aiutare chi verrà dopo di noi.

Per questo è sempre utile sapere come si può scrivere il proprio testamento, ovvero come usare al meglio lo strumento sovrano per manifestare le proprie volontà in favore delle persone a noi care.

Manifestare le proprie volontà con il testamento è perciò una scelta libera e spontanea di attenzione e solidarietà a favore delle persone per noi importanti, familiari e non.

Ora vediamo di seguito  le sue caratteristiche

L’art. 587 del codice civile definisce così il testamento: “Il testamento è un atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse”.

 Sono  prerogative essenziali del fare testamento, garantite dalla legge, la libertà e la revocabilità.

 La libertà di disporre dei propri beni per testamento è totale solo in mancanza di familiari prossimi; se invece il testatore ha parenti stretti, può disporre per testamento solo di una parte del proprio patrimonio.

La libertà del testatore è garantita dalle norme che vietano:

  • i patti successori (ogni disposizione successoria contenuta in un contratto o legata a disposizioni successorie di altri è nulla);
  • il testamento congiunto (atto unico con il quale due persone dispongono in favore di un terzo);
  • il testamento reciproco (atto unico con il quale due persone dispongono dei propri beni in modo simmetrico, ovvero uno a favore dell’altro).

Il testamento può essere revocato in ogni momento, senza alcuna limitazione:     nessuno può rinunciare alla facoltà di revoca e ogni clausola o condizione posta alla revocabilità è nulla.

Tipi di testamento

Il nostro ordinamento giuridico prevede tre forme ordinarie di testamento, cui poi si aggiungono i cosiddetti testamenti speciali (art. 601 c.c. e seguenti ):

IL TESTAMENTO OLOGRAFO: è la forma di testamento più semplice ed economica poiché viene redatto dal testatore, in modo semplice e senza alcun costo. Il testamento deve essere scritto in maniera semplice e con disposizioni chiare.

Il documento può essere scritto su un foglio di carta, ma affinché sia valido deve rispondere ad alcuni  requisiti formali:

 

  • essere scritto interamente a mano da colui che fa testamento( quindi senza utilizzare computer, macchina da scrivere );

 

  • riportare la data completa di giorno, mese e anno;

 

  • essere firmato dal testatore per esteso (nome e cognome).

Modalità di conservazione:

 Benché non sia obbligatorio, è possibile depositare il testamento presso uno Studio notarile, al fine di evitarne lo smarrimento e garantirne la conservazione. Si suggerisce, pertanto, di seguire questi semplici passaggi:

  • di farne 2 fotocopie, annotando gli eventuali riferimenti (nome, cognome, indirizzo) del notaio presso cui si è scelto di depositarlo;
  • di inviare una copia al beneficiario e riporre la seconda in un luogo sicuro.

Benché molto semplice e di comune utilizzo, questa forma testamentaria presenta alcuni svantaggi:

  • possibilità di distruzione ad opera di terzi;
  • possibilità di smarrimento;
  • possibilità di errori;
  • possibilità di falsificazioni;
  • possibilità di contestazioni circa l’autenticità del documento;
  • difficoltà di interpretazione in caso di disposizioni particolarmente complesse.

Al fine di evitare tali problematiche, è possibile fare ricorso al :  

TESTAMENTO PUBBLICO :  viene ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni.  Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, provvede alla stesura dell’atto, sotto dettatura del testatore.

Il documento deve essere firmato dal testatore, dal notaio e dai testimoni e deve essere custodito presso lo studio notarile fino alla sua apertura. Le persone non vedenti dovranno ricorrere al testamento pubblico e, qualora non fossero in grado di firmare il documento, alla presenza di quattro testimoni.

Una volta redatto, il testamento, sia pubblico che olografo, può essere in ogni momento revocato oppure modificato.

Il testamento pubblico presenta notevoli vantaggi:                                                                                    

  • rigoroso accertamento della volontà del testatore;
  • nessuna possibilità di smarrimento o sottrazione;
  • forza probatoria tipica dell’atto pubblico;
  • garanzia di conformità all’ordinamento giuridico;

possibilità di utilizzo anche da parte di chi non potrebbe ricorrere al testamento olografo, quali ad esempio analfabeti, stranieri o impossibilitati a scrivere.

IL TESTAMENTO SEGRETO: è un tipo di disposizione non diffuso nella prassi. Si tratta di un testamento di cui il Notaio e i testimoni ignorano il contenuto. Alla presenza di due testimoni il Notaio riceve il testamento, che può essere sigillato dal testatore stesso o dal Notaio al momento del ricevimento il quale redige un semplice verbale di ricevimento

I TESTAMENTI SPECIALI: sono testamenti ai quali si ricorre solo quando non è possibile redigere un testamento ordinario. I testamenti speciali prevedono una semplificazione delle formalità ma la loro validità è limitata.

Cosa si può lasciare in eredità

Tutti i beni possono essere oggetto di lasciti testamentari : una somma di denaro, beni mobili, beni immobili, fondi di investimento e polizze sulla vita.

È importante ricordare che l’indicazione di cosa si vuole lasciare per testamento deve essere più semplice e chiara possibile.

Se si desidera  lasciare una somma di denaro è bene indicare nel testamento l’importo e dove esattamente la somma è depositata (presso quale ente o istituto bancario/altro).

Se si intende lasciare un bene immobile, bisogna indicare l’esatta ubicazione, via, civico, località, provincia, in modo da garantire la corretta identificazione del bene.

Chi può farlo

 Possono disporre testamento tutti coloro che non sono dichiarati espressamente incapaci dalla legge ( art. 591 c.c. ). Sono incapaci di testare i minori e gli interdetti per infermità di mente.

Revoca

 Il testamento può essere sempre revocato o modificato. È nulla ogni clausola con la quale il testatore rinunci o si impegni a non modificare o a non revocare il suo testamento ( art. 679 c.c. ).

In presenza di più testamenti che dispongano in modo diverso resta comunque valido sempre quello redatto in data più recente, e le disposizioni di quelli anteriori valgono solo se non sono in contrasto con quelle dei testamenti successivi o non sono da questi espressamente revocati.

Nel redigere testamenti successivi è opportuno dichiarare espressamente  che si revocano i testamenti precedenti. (es:(revoco ogni precedente disposizione testamentaria, ed in particolare il testamento scritto in data……… . ).

 Una volta scritto il testamento olografo è consigliabile sottoporlo all’esame di un professionista per accertarsi della sua perfetta regolarità e chiarezza.

Senza testamento non è possibile decidere la destinazione di quanto si possiede ed è  bene ricordare che, in mancanza di eredi e di testamento, i beni passeranno allo Stato.

Tutela degli eredi legittimari  

La legge tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro un’eventuale volontà del defunto espressa per testamento. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge. Ricordate però che, c’è sempre una quota disponibile per cui il testatore può disporre come desidera.

A seconda della esistenza o meno di tali soggetti al momento del decesso, o di alcuni soltanto di essi, la legge prevede, con calcoli a volte molto complicati, quale sia la quota di eredità riservata a costoro, considerando anche i debiti del defunto ed eventuali donazioni da lui effettuate in vita, e quale sia, quindi, la quota di eredità (disponibile) di cui il testatore può disporre liberamente a favore di chi vuole.

C’è, quindi, un limite alla libertà di fare testamento: se il testamento lede i diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci. 

È fondamentale, quindi, in questi casi rivolgersi ad un professionista per evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e, soprattutto, problemi di commerciabilità per i beni oggetto del testamento.

Grazie alla specifica competenza in materia successoria, il professionista potrà suggerire, in caso di testamento  pubblico, le soluzioni migliori per raggiungere  il risultato voluto dal testatore, nel rispetto  della normativa vigente, evitando eventuali  clausole o disposizioni nulle perché  in contrasto con le norme di legge.

Naturalmente tutti questi argomenti li approfondiremo, quando tratteremo le successioni.

Polizze vita

Una modalità che viene sempre più utilizzata per  beneficiare in modo particolare alcuni eredi e non , è la stipula di una polizza vita con l’indicazione del beneficiario in caso di morte.

L’importo che verrà maturato con il decesso dell’intestatario della polizza e che andrà a beneficio di chi è indicato all’atto della stipula, non è parte del patrimonio ereditario; di conseguenza non sono applicabili le norme relative alle quote di legittima.

L’assicurazione sulla vita è una forma estremamente interessante per la sua semplicità e per i vantaggi insiti che sono,  anche vantaggi di tipo fiscale.

Infatti, i premi di volta in volta pagati sono ammessi quali oneri detraibili in occasione della propria dichiarazione dei redditi. L’indicazione del beneficiario nella polizza può essere cambiata in qualunque momento.

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Elena & Nicola

                                                                                           

 

 

 

Fondo patrimoniale: cos’è e come funziona?

Cos’è il fondo patrimoniale?

È un vincolo che viene costituito, attraverso l’atto di un notaio, su beni immobili (una casa, un terreno, ecc.), titoli di credito (per esempio, le quote di una società per azioni), beni mobili registrati (per esempio, un’automobile).

Esso è stato introdotto con la riforma del diritto di famiglia del 1975 (che ha sostituito il precedente strumento del patrimonio familiare con il quale la titolarità dei beni e, quindi, l’amministrazione, restava in capo al coniuge costituente).

Al contrario di ciò che comunemente si crede, immettere i beni nel fondo patrimoniale non comporta un mutamento nella titolarità dei beni stessi; Ma essi rimangono intestati al proprietario, e nel caso di comunione dei bene, ad entrambi.
Lo scopo del fondo è di destinare i beni in esso inseriti ai bisogni della famiglia. Pertanto, il suo effetto principale è che, per legge, i beni che vi sono compresi, e i loro redditi, non possono essere aggrediti , cioè soggetti a esecuzione forzata, dai creditori sorti dopo la costituzione del fondo e purché i loro crediti riguardino obbligazioni per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Il fondo, per fare un esempio pratico, non è aggredibile dai fornitori della ditta individuale di uno dei due coniugi.

Al contrario, invece, per quanto riguarda i debiti sorti prima della costituzione del fondo, essi potranno impugnare la costituzione del fondo patrimoniale, con una azione revocatoria, se riescono a provare che tale fondo è stato creato al solo scopo di frodare i creditori .

In questo caso, la causa deve essere intrapresa entro cinque anni dalla costituzione del fondo, dopo questo termine, il fondo diventa irrevocabile e definitivo, anche se fatto in frode ai creditori.

La dimostrazione che i creditori erano a conoscenza che il debito era stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia spetta sempre ai titolari del fondo (coniugi).

Se la revocatoria viene vinta dai creditori, il comportamento del debitore è passibile anche di sanzioni penali, soprattutto se si tratta di debiti fiscali o nei confronti dello Stato.

Fino a poco tempo fa, rimaneva in forse l’efficacia del fondo patrimoniale nei confronti del fisco, ma le recenti pronunce dei giudici hanno fugato ogni dubbio: anche i debiti fiscali devono fermarsi di fronte ai beni costituiti in fondo patrimoniale, se non si tratta di debiti sorti per soddisfare i bisogni della famiglia.

Il fondo patrimoniale può essere costituito sui beni di proprietà di uno solo dei coniugi o di entrambi. Come già detto, la costituzione del fondo non implica necessariamente il trasferimento dei beni, che restano intestati a chi ne era già proprietario. Il fondo si può ampliare in qualsiasi momento, facendovi affluire ulteriori beni, con un nuovo atto notarile.

Possono creare un fondo patrimoniale solo le coppie sposate quindi, non le coppie di fatto.
Lo stesso deve essere annotato sull’atto di matrimonio altrimenti, la casa è pignorabile.Il fondo patrimoniale non comporta, come già detto, nessun trasferimento della proprietà o del possesso del bene a favore di terzi, ma implica solo che il bene medesimo viene assoggettato a una destinazione che è vincolante: soddisfare i bisogni della famiglia e preservarla contro eventuali difficoltà future.

La scelta di immettere i beni nel fondo patrimoniale rende più contorto il loro regime di gestione.Infatti, se da un lato entrambi i coniugi possono disgiuntamente amministrare il fondo, secondo le regole della comunione legale, è però necessario il consenso di entrambi i coniugi per la vendita dei beni costituiti in fondo, anche se il proprietario è uno solo di essi.

Inoltre, se nella famiglia ci sono figli di minore età, la vendita dei beni compresi nel fondo deve essere autorizzata dal tribunale.

Questa regola, però, può essere derogata inserendo nell’atto costitutivo del fondo una clausola che consente di disporre dei beni senza bisogno dell’autorizzazione del tribunale, anche in presenza di figli minori; In questo caso, è possibile vendere liberamente i beni o stipulare un mutuo.

Il costo della costituzione del fondo non dipende dal valore o dal numero dei beni, di qualsivoglia natura, in esso compresi. Esso ammonta a circa € 1.500, compresi i costi notarili.

In estrema sintesi, il fondo patrimoniale garantisce la conservazione di alcuni beni dall’attacco di crediti che siano sorti successivamente e per ragioni estranee ai bisogni della famiglia.

È Uno dei sistemi più usati dagli italiani per sottrarre i propri immobili alle aggressioni dei creditori, esso è ormai entrato nella normalità delle famiglie, specie quelle degli imprenditori.

Il mito, però, che i beni destinati nel fondo patrimoniale non possono più essere aggrediti da nessun creditore è Falso, o comunque frutto di ingannevoli informazioni. La falsa credenza deriva dall’art. 170 del C.C., che dice: “l’esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia”. L’articolo del C.C. ha fatto credere ai più superficiali che ci fosse una specie di “blindatura” sicché il fornitore che non era stato pagato rimaneva a bocca asciutta.
Da ciò ne consegue che :

1) I beni inseriti nel fondo sono aggredibili sempre nel caso di debiti contratti per soddisfare i bisogni della famiglia.

2) I beni del fondo non sono, invece, attaccabili per i debiti contratti per bisogni estranei alla famiglia, ma purché: tali obbligazioni siano insorte dopo la costituzione del fondo; oppure, nel caso di obbligazioni sorte anteriormente, siano decorsi cinque anni dalla costituzione del fondo.

Se, invece, non sono ancora decorsi cinque anni dalla costituzione del fondo, i creditori per debiti esterni alla famiglia, sorti anteriormente alla costituzione del fondo, possono impugnare il fondo con l’azione revocatoria. Essi però, devono dimostrare che il debitore ha costituito il fondo con l’unico intento di frodare i creditori.

Tre sono le ipotesi in cui la casa e gli altri immobili inseriti nel fondo patrimoniale possono essere aggrediti:

 se entro il primo anno dalla sua costituzione uno o più creditori iscrivono nei pubblici registri un pignoramento immobiliare, i beni inseriti nel fondo possono essere sempre aggrediti e messi in vendita all’asta, senza bisogno di un giudizio di revocatoria; in pratica, basta solo confrontare le date di iscrizione del fondo e del pignoramento e se tra le due non è passato più di un anno, il fondo è attaccabilissimo ed è come se non fosse mai stato costituito;

 nei primi cinque anni dalla sua costituzione il fondo patrimoniale può essere sempre oggetto di azione revocatoria, volta a renderlo inefficace e a pignorare gli immobili inseriti.
Chi agisce, però, deve provare che il fondo è stato costituito con l’intento di frodare i creditori: il che si dimostra agevolmente quando il debitore non ha altri beni utilmente pignorabili oltre a quelli protetti nel fondo. In pratica, il fatto che il debitore ha vincolato nel fondo i suoi beni di maggior valore è una valida prova del suo intento fraudolento;

 anche dopo i cinque anni, e senza limiti di tempo, possono ipotecare e pignorare i beni inseriti nel fondo i SOLI creditori sorti per debiti necessari a soddisfare i “bisogni della famiglia”.In questo caso, il fondo patrimoniale è attaccabile senza bisogno di revocatoria.

L’ultimo dei tre punti appena visto è stato interpretato in modo così ampio dalla giurisprudenza da rendere il fondo patrimoniale pressoché inutile. Chi infatti credeva che per “esigenze familiari” dovessero intendersi solo quelle legate al sostentamento del coniuge e dei figli (spese scolastiche, imposte sulla casa, oneri condominiali, obbligazioni per l’acquisto di beni di primaria necessità, ecc.) si sbagliava di grosso e ora si trova tra le mani uno strumento – il fondo patrimoniale – che potrebbe non tutelarlo più.

I giudici ritengono, infatti, che anche i debiti,in particolar modo quelli tributari, conseguenti all’esercizio dell’azienda rientrano tra le “esigenze familiari” e, come tali, consentono di attaccare il fondo patrimoniale senza limiti di tempo, anche dopo la scadenza dei termini per la revocatoria.

I principi appena espressi valgono anche quando il creditore è Equitalia (dal primo luglio 2017 Agenzia delle Entrate-Riscossione). L’Agente per la riscossione è legittimato ad agire contro la casa inserita nel fondo patrimoniale – benché sia scaduto il termine di cinque anni per la revocatoria – per recuperare le imposte evase nell’esercizio dell’attività aziendale: difatti, se è vero che, nel primo quinquennio, chiunque possa far revocare il fondo quando costituito per frodare i creditori; è anche vero, che – dopo tale periodo – gli immobili inseriti nel fondo restino comunque sempre pignorabili, se il debito fosse sorto per esigenze familiari; Con tali, intendendosi anche quelle di natura fiscale (IVA,INPS e IRAP ) legate all’attività d’impresa.

Via libera dunque a Agenzia delle Entrate – Riscossione che può pignorare l’immobile costituito nel fondo patrimoniale dei coniugi anche se i crediti tributari per i quali agisce il concessionario scaturiscono dall’attività imprenditoriale del marito o della moglie.

NOTA BENE: E’ vero che il fondo patrimoniale serve ad assicurare il tenore di vita che i coniugi hanno inteso attuare. Ma anche i risparmi che si ottengono non pagando tributi e contributi previdenziali – sebbene provengano dall’attività imprenditoriale – danno, comunque, luogo a debiti contratti per i bisogni familiari sui quali si riflettono. Ed è altrettanto valido per le spese sostenute per potenziare la capacità lavorativa dei coniugi.

Da ciò ne consegue che : l’ipoteca sulla casa è legittima, malgrado sia inserita nel fondo patrimoniale, se il debito è dovuto a cartelle esattoriali non pagate.

Ma allora, mi domandano in tanti, da cosa tutela il fondo patrimoniale?

Il fondo patrimoniale resta uno strumento utile solo per difendersi dai creditori per obbligazioni di natura speculativa o voluttuaria, spese quest’ultime che, tuttavia, oggi nessuno può più permettersi.

Quindi, solo i debiti contratti per esigenze di natura voluttuaria o caratterizzate da intenti speculativi danno luogo a esborsi non rientranti nei “bisogni della famiglia” e, come tali, inopponibili al fondo patrimoniale, ma sempre a condizione che siano passati i cinque anni per l’azione revocatoria.

Abbiamo detto all’inizio di questo articolo che il fondo patrimoniale: “E’ uno dei sistemi più usati dagli italiani per sottrarre i propri immobili alle aggressioni dei creditori, che è ormai entrato nella normalità delle famiglie, specie quelle degli imprenditori”.  

 E’ andato follemente di moda  per cercare di ripararsi dai debiti della propria azienda, della professione, e dai mutui che non si riusciva a rimborsare.

Oggi, secondo la mia opinione, possiamo decretare la fine del fondo patrimoniale..

Consiglio: continua a leggere le novità e scioglilo subito !

Tutti si sono dimenticati che la costituzione del fondo patrimoniale è un atto di liberalità a titolo gratuito, sia che si tratti di fondo patrimoniale con trasferimento dei beni, sia che si limiti a mettere a disposizione dei bisogni della famiglia i soli frutti.

Cos’è un atto di liberalità a titolo gratuito? Una donazione.

Dunque, quando si hanno creditori qualcuno pensa, ancora oggi, di poter porre al riparo i propri beni donandoli ai figli?

Spero di no, conosciamo tutti il meccanismo della revocatoria.

La costituzione del fondo patrimoniale è la stessa cosa.

Una donazione ai propri figli e alla propria famiglia, che non può reggere di fronte al principio che la legge preferisce chi deve avere il denaro piuttosto di chi ha ricevuto gratuitamente dei beni. Senza contare poi che la revocatoria colpisce addirittura anche i trasferimenti a titolo oneroso!

In sostanza la costituzione del fondo patrimoniale aveva (ed ha) la sola funzione di far guadagnare un po’ di tempo dalle pretese del creditore, ma anche ciò con notevole controindicazioni, perché il vincolo sul bene impedisce, la giusta possibilità di compiere manovre straordinarie più proficue.

La nuova norma del Dl. 83/15 che di fatto spazzava via il fondo patrimoniale assieme alle donazioni, ai vincoli e ai trust perché lì si prevedeva che entro un anno dalla costituzione del fondo patrimoniale o degli altri vincoli chiunque, e cioè qualsiasi creditore, indipendentemente da qualsiasi credito potesse vantare, aveva il diritto di procedere subito all’esecuzione forzata iscrivendo pignoramento sui beni del debitore.

E’ evidente che l’art. 170 del C.C. veniva spazzato via totalmente perché in applicazione della norma è stata eliminata la distinzione tra beni destinati ai bisogni della famiglia e beni professionali e/o imprenditoriali. Entro l’anno dalla costituzione il fondo, in pratica, non esiste più.

L’unica nota positiva, da mettere in evidenza, è la durata temporale modesta, un anno dalla costituzione del fondo, prevista dalla norma, anche se si tratta di un anno importante perché nessuno costituisce il fondo patrimoniale per difendersi da eventuali rischi quando i rischi sono molto lontani.

Il colpo di grazia al fondo patrimoniale

La gioia per questo limitato effetto temporale della norma è durata ben poco. Con il DL 83/15, trascorso l’anno, si poteva tornare a sperare di potersi opporre alla richiesta di revocatoria da parte del creditore.

Ora oltre al legislatore è intervenuta la Corte di Cassazione che in numerose sentenze ha interpretato in maniera completamente diversa da quanto si credeva il contenuto dell’art. 170 del C.C. . Esso veniva interpretato come punto di separazione tra due tipi diversi di obbligazioni. Da un lato i bisogni immediati della famiglia (una vacanza, l’istruzione dei figli, etc.) dall’altra i veri debiti per l’attività professionale e imprenditoriale.

La Corte di Cassazione ha iniziato con numerose sentenze, una dopo l’altra, a precisare che il concetto di “bisogni della famiglia” deve intendersi in maniera molto più ampia, e cioè come finalità principale della vita del soggetto e della sua famiglia a cui sono preordinate le attività lavorative, professionali e imprenditoriali. Esempio pratico sentenza cassazione del 24 febbraio 2016 N. 3600.

La Cassazione in sostanza si domanda, perché un imprenditore mette su un’azienda o un’impresa e inizia dei rapporti commerciali con altri soggetti? E risponde: per ricavare un reddito da utilizzare per migliorare la propria situazione economica e quella dei propri cari, e cioè della propria famiglia!

Di conseguenza anche l’attività imprenditoriale è, sia pure indirettamente, tesa al soddisfacimento dei bisogni della propria famiglia e quindi rientra nell’ambito di quella casistica che consente al terzo di procedere all’esecuzione forzata immediatamente e senza neppure esperire la revocatoria.

Certamente la Corte di Cassazione non “emette “ le leggi e non emette principi normativi da interpretare, pertanto il discernimento tra i singoli debiti verrà deciso di volta in volta dai giudici.

Come si può comprendere l’indirizzo giurisprudenziale ormai è tale da inibire qualsiasi utilità al fondo patrimoniale, anzi da suggerire, come consigliavo prima, lo scioglimento immediato. Io personalmente,quindi, consiglio l’immediato scioglimento di tutti i fondi patrimoniali esistenti, specialmente quelli creati con finalità di tutela diverse dal reale soddisfacimento dell’interesse astratto della legge, per porre in essere soluzioni alternative e più intelligenti.

Prossimamente dedicheremo degli articoli che riguardano il Trust e le Donazioni ….seguiteci.

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Il ”Rent To Buy” Cos’è e come funziona

“COS’E’ IL “RENT TO BUY” ?

Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata a consentire l’acquisto di un bene immobile, di qualsiasi tipologia, con una modalità: graduale, flessibile ed economicamente più vantaggiosa rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale. Il Rent to Buy è, pertanto, un programma preparatorio all’acquisto che si può realizzare scegliendo, tra due diversi schemi contrattuali, entrambi perfettamente regolamentati.

La finalità degli accordi contrattuali è quella di consentire l’utilizzo immediato del bene che verrà poi acquistato, entro il periodo liberamente concordato tra le parti, ad un prezzo pattuito e bloccato oggi. Sarebbe, quindi, un errore assimilare il Rent to Buy ad una modalità di pagamento rateizzato, in cui la proprietà del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene dilazionato.

Il Rent to Buy è invece una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito, la proprietà del bene rimane comunque al venditore e ciò costituisce per lo stesso una importantissima garanzia.

IL “RENT TO BUY” PER GLI IMMOBILI RESIDENZIALI

Per quanto concerne gli immobili ad uso residenziale, le due finalità con cui la metodologia Rent to Buy viene più frequentemente applicata sono:

– consentire all’acquirente di disporre del tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento: consolidamento della propria capacità reddituale, creazione di uno storico creditizio e/o innalzamento del proprio livello di equity, ovvero di capitale proprio iniziale necessario per accedere al mutuo, importo solitamente pari al 15 – 20% del prezzo di vendita dell’immobile;

– consentire all’acquirente di avere il tempo di smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio immobile usato in cui attualmente vive evitando di dover, per la fretta, svenderlo.

Nel primo caso siamo soliti parlare di Rent to Buy di leva finanziaria, nel secondo di Rent to Buy di flessibilità. Ed è proprio per questa sua flessibilità che il Rent to Buy incontra molto favore anche nella fascia alta del mercato.

  • La durata contrattuale viene solitamente fissata in 3 anni, fermo restando il diritto unilaterale dell’acquirente di anticipare a proprio piacimento la data del rogito definitivo. E’ inoltre, importante sapere che la metodologia Rent to Buy si può applicare indifferentemente agli immobili: già ultimati, a quelli in corso di costruzione ed a quelli da ristrutturare.

Siffatta prassi è, evidentemente, conseguenza della crescente difficoltà di accesso al credito stante la riluttanza degli istituti di credito ad erogare mutui a soggetti con lavori precari e della più generalizzata crisi del settore immobiliare.

LO SCHEMA CONTRATTUALE

In sintesi il contratto di rent to buy si può schematizzare nei seguenti termini:

  • il soggetto denominatofuturo acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;
  • l’ importo mensile consta di due componenti:                                                            
    1) una parte a titolo di canone locativo a fondo perduto;
    2) un’altra parte viene accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all’acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita (generalmente dal 15 al 20% del valore dell’immobile);

 

La durata massima del contratto per perfezionare la vendita dell’immobile è 10 anni e bisognerà versare il saldo del restante prezzo,generalmente 80- 85% del valore dell’immobile.

Lo schema contrattuale è particolarmente flessibile in quanto le parti potranno liberamente determinare la durata della fase del godimento del bene (nel limite del decennio), la quota di canone imputabile a corrispettivo, eventuali ipotesi di recesso, penali, la cessione del contratto, gli effetti dell’inadempimento.           

I DUE MODELLI CONTRATTUALI CON CUI SI PUO’ REALIZZARE LA COMPRAVENDITA “RENT TO BUY”

I privati cittadini e le imprese hanno oggi a disposizione due diversi modelli contrattuali con cui poter realizzare le compravendite Rent to Buy: quello messo a punto nel 2009, normato dal Codice Civile ed ampiamente collaudato, e quello messo a punto dal Governo italiano, normato dall’articolo 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014 (Sblocca Italia) convertito in legge n. 164 dell’ 11 Novembre 2014.

Disponendo di due ben distinte tipologie contrattuali è possibile oggi scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta alle esigenze della parti.

Per non generare confusione ho preferito attribuire alle due tipologie di contratto, due distinte definizioni: Rent to Buy Originale il modello messo a punto all’inizio del 2009 , e Rent to Buy con riscatto il modello varato dal Governo italiano alla fine del 2014 con il decreto legge “Sblocca Italia” , operativo solamente dal 2015.

Il Rent to Buy Originale trae spunto dal modello originale statunitense, mentre invece il Rent to Buy con riscatto trae spunto dall’affitto con riscatto, del quale però elimina le più importanti criticità.

IL “RENT TO BUY ORIGINALE”, NORMATO DAL  CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy Originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni. Sono, e devono restare,due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.

Entrambi i contratti vengono ovviamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate; è però opportuno che il preliminare venga anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solamente da un Notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l’acquirente nei seguenti casi:

 1)  fallimento del venditore;
  2)  decesso del venditore;
  3) aggressione della proprietà del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Precisiamo che il Rent to Buy Originale non è la locazione con patto di futura vendita, con la quale qualcuno lo confonde. Da tale tipologia contrattuale atipica bisogna peraltro tenersi ben distanti dal momento che movimenta la fiscalità sulla vendita già alla stipula del contratto.

IL “RENT TO BUY CON RISCATTO”, NORMATO DAL  D. L. “SBOCCA ITALIA”

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario a due fasi, denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile, regolamentato dall’art. 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”, successivamente convertito in Legge 164/2014.

Per i motivi sopra esposti, nonché per obbligo di legge, deve anch’esso essere trascritto dal Notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

VEDIAMO DEGLI ESEMPI PRATICI

Prima di esporre degli esempi dobbiamo chiarire la principale differenza tra le due diverse tipologie contrattuali:

– nel Rent to Buy Originale è previsto un impegno all’acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;

– nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.

E’ bene precisare che in quest’ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l’art. 23. Da qui discenderebbe l’impossibilità per il notaio di ricevere l’atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l’acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.

 Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.

La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, di “spalmare” la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel “corrispettivo mensile per il godimento del bene” e più precisamente, all’interno dello stesso nella “componente da imputare a prezzo di vendita”.

Nell’esempio che segue troverete  pertanto evidenziata in verde la versione con il Rent to Buy Originale, con caparra iniziale, ed in nero la versione con il Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.

RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ……………  90.000 Euro
Caparra iniziale (5%) …………………………………… 4.500 Euro
Versamento mensile ………………………………………. 400 Euro (150 in affitto + 250 “salvati” come                                      acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)       ………. 13.500 Euro (4.500 caparra iniziale + 9.000                                                                                                                “salvati” in 3 anni) 
Importo da saldare al rogito (85%)   ……………. 76.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente o altri proventi)

RENT TO BUY CON RISCATTO:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) …………… 90.000 Euro
Versamento mensile ……………………………………   525 Euro (150 per godimento + 375 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) …………….13.500 Euro (375 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) …………….   76.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente o altri proventi).
Notate come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell’equity
(capitale proprio dell’acquirente) la caparra iniziale di 4.500 Euro presente nel Rent to Buy Originale è stata “spalmata” in 36 rate da 125 Euro  che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l’esborso mensile da 400 a 525 Euro.

I VANTAGGI DEL “RENT TO BUY”

Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto (o corrispettivo per il godimento)“salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare per l’acquirente uno storico di versamenti atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, durante il programma Rent to Buy, di un importo mensile leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere.

Il programma Rent to Buy crea quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui la banca può concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti. La fase di Rent to Buy potrebbe anche essere importante per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che  questa metodologia consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie. Complessivamente circa il 8% del prezzo di compravendita.

E’ importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l’affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato non comporta in realtà un maggior costo rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 o più anni un mutuo o un leasing di importo inferiore può generare un risparmio sui costi del finanziamento anche doppio o triplo rispetto all’affitto (o al corrispettivo per il godimento) pagato al venditore.

Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso,economicamente più conveniente rispetto all’acquisto tradizionale.

E’ ovviamente necessario personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga economicamente bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale genera tra acquirente e venditore, in una perfetta ed etica armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).

NON SOTTOVALUTARE I RISCHI DEL “RENT TO BUY”

Se pensi che il Rent to Buy sia semplicemente un contratto, sei già potenzialmente candidato ad entrare nel club di coloro che con il Rent to Buy “si sono fatti del male”.

Il Rent to Buy di leva finanziaria è in realtà un’operazione finalizzata a costruire la perfetta finanziabilità dell’acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta pianificazione dell’acquisto e sull’assistenza, in ogni fase, di un qualificato Consulente Finanziario.

Che tu sia l’acquirente o che tu sia il venditore, la questione non cambia: al termine del programma Rent to Buy il mutuo o il leasing deve assolutamente arrivare. Nell’interesse di tutti.
Non essere superficiale e non intraprendere questo percorso se non hai un reddito stabile su cui poter contare.

Se poi pensi che la contrattualistica Rent to Buy sia una cosa semplice da realizzare e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia, sia in grado di predisporla seguendo le indicazioni contenute nel manuale scaricato da internet: sei, invece, destinato ad entrare nel club di coloro che hanno pagato per fungere da cavia al professionista inesperto a cui si sono rivolti.

Per quanto concerne il Rent to Buy Originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti. In assenza di collegamenti realizzati a regola d’arte, i rischi sono:

– scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso;

– movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;

– non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da noi messi a punto per gestire, senza danno per le parti, eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso, dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.

Per quanto concerne, invece, il Rent to Buy con riscatto, il principale rischio è quello di  stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall’art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela per l’acquirente derivante dalla trascrizione.

Parallelamente il venditore, venendo meno, in presenza di un contratto atipico, i benefici fiscali previsti dalla Circolare n. 4/E del 19/02/2015 della Agenzia delle Entrate, si vedrebbe costretto ad affrontare una tassazione decisamente superiore.

COME RICONOSCERE GLI INCOMPETENTI

Il primo segnale che potresti ricevere da un professionista che non è competente in questa materia è una frase del tipo “Il Rent to Buy è un contratto nuovo, non è ancora perfettamente regolamentato…”.

Se hai letto i contenuti dell’articolo, sai bene che il Rent to  Buy  è  perfettamente regolamentato, sia dal punto di vista giuridico, che da quello fiscale, ed in ben due diverse tipologie contrattuali.
E’ evidente che il tuo interlocutore non conosce adeguatamente la materia e pertanto, per non sfigurare, si arrampica sugli specchi.

Un secondo segnale dell’incompetenza del tuo interlocutore potrebbe essere costituito, nell’ambito di una compravendita che prevede una caparra confirmatoria iniziale, dall’intenzione di utilizzare un unico contratto.

Se il tuo professionista ha in mente il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile (Rent to Buy con riscatto), evidentemente non lo conosce bene e non sa che in quel contratto, non essendo previsto alcun obbligo di acquisto, non si può inserire la caparra.

Se, invece, il tuo professionista ha in mente un preliminare ad effetti anticipati, può certamente inserirvi una caparra, ma non ti sta proponendo il Rent to Buy, bensì, una tipologia contrattuale assai diversa ed assolutamente priva delle garanzie previste nell’autentico Rent to Buy.

Quando ti trovi davanti a questi palesi segnali di incompetenza, non indugiare: congedati diplomaticamente da queste persone. Non puoi affidare il tuo patrimonio (se devi vendere) o i tuoi risparmi (se devi acquistare) a dei soggetti che non hanno una minima padronanza della materia.

Non stupirti se le persone che manifesteranno la propria incompetenza sul Rent to Buy saranno,molto probabilmente, dei professionisti stimati o addirittura dei luminari in altre materie.
Essere incompetente in una specifica materia, non significa assolutamente essere una persona ignorante.

Soprattutto quando si tratta di una metodologia nuova ed ancora poco diffusa; è normale che la reale competenza non dipenda dal titolo posseduto da chi eroga la consulenza, ma dalla sua esperienza pratica e dalle scelta di essersi specializzato in quella specifica materia.

L’ASSISTENZA GRATUITA DOPO LA STIPULA DEI CONTRATTI

E’ sicuramente questa la miglior garanzia che un Consulente possa offrire ai propri Clienti: impegnarsi a restare a loro disposizione fino al completamento del processo di acquisto con il rogito notarile definitivo.

Noi abbiamo fatto nostro questo obbligo deontologico: restare a disposizione dei Clienti anche dopo la stipula dei contratti, pronti ad assisterli gratuitamente in caso di necessità  impreviste quali potrebbero essere, a mero titolo di esempio, la necessità di rivedere gli accordi tra le parti o la cessione della propria posizione contrattuale ad un nuovo soggetto subentrante.

Sappiamo come lavoriamo e non abbiamo alcun problema ad assumerci questo impegno. Siamo consapevoli della perfezione della contrattualistica che utilizziamo: accuratamente predisposta per affrontare qualsiasi evento imprevisto possa verificarsi.

Se troverai altri professionisti in grado di assisterti nella compravendita Rent to Buy, pretendi anche da loro la stessa garanzia. Li metterai così alla prova e capirai quanto si sentono sicuri delle loro reali competenze e della contrattualistica che utilizzano. 

LA SICUREZZA NELL’ACQUISTO CON IL RENT TO BUY

Se vuoi acquistare un immobile con il Rent to Buy, in piena sicurezza ed alle migliori condizioni di mercato, ci sono dei parametri che non devi mai perdere di vista:

1 – devi comprare l’immobile che risponde alle tue effettive esigenze, sia per caratteristiche tecniche che per ubicazione geografica: devi poter attingere alla più ampia gamma possibile di immobili disponibili sul mercato;

2 – devi pagarlo il giusto prezzo, ovvero senza alcuna maggiorazione rispetto a quanto l’avresti pagato acquistandolo con una compravendita tradizionale;

3 – devi acquistare avvalendoti di un contratto che ti tuteli al 100%, anche in caso di eventuali incidenti di percorso, che potrebbero accadere durante il programma Rent to Buy a te o al tuo venditore; non devi accettare passivamente i contratti predisposti dai consulenti del venditore (soprattutto se questo è un costruttore) e devi far valere il tuo diritto di stipulare un contratto registrato e soprattutto trascritto dal notaio di tua fiducia;

4 – il tuo Rent to Buy deve essere costruito alla luce di una corretta pianificazione finanziaria, perfettamente studiata per allinearti ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo;

5 – devi avere la certezza di ottenere il mutuo al termine del programma Rent to Buy: devi poter contare, all’occorrenza, sull’assistenza di un qualificato Consulente finanziario, convenzionato con molti istituti di credito;

6 – una volta che avrai individuato l’immobile idoneo alle tue esigenze e ne avrai concordato il giusto prezzo, devi poter contare sull’ aiuto di un professionista competente e preparato per spiegare il Rent to Buy al venditore, in modo corretto ed esauriente, al fine di risolvere tutti i suoi comprensibili dubbi verso una metodologia per lui nuova.

Se pensi di raggiungere il TUO obiettivo rivolgendoti alle Agenzie Immobiliari tradizionali incorrerai inevitabilmente in delle spiacevoli delusioni. Scoprirai che sono veramente rari gli Agenti Immobiliari preparati a gestire la compravendita Rent to Buy: tutti gli altri, oltre ad essere impreparati, non ne hanno proprio la cultura.

Gli Agenti Immobiliari tradizionali, FORSE, conoscono solamente il Rent to Buy con riscatto, ovvero quello normato dall’art. 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”. E qui sorge un’altro problema, che capirai osservando la seguente tabella comparativa.

Avrai sicuramente notato che nel Rent to Buy con riscatto del Decreto Legge “Sblocca Italia” non è previsto un impegno all’acquisto, ma solamente un diritto del conduttore ad acquistare.

Ciò non produce per l’Agente Immobiliare la possibilità di percepire la commissione sulla vendita già alla stipula del contratto, ma solamente al rogito definitivo, che avverrà entro il termine della durata contrattuale prevista.

Al momento della stipula del contratto l’Agente Immobiliare si deve accontentare di percepire, da ciascuna delle parti, una commissione pari ad una mensilità del canone di godimento previsto dal contratto. Ecco perché, non conoscendo il Rent to Buy Originale, che consente invece all’Agente Immobiliare di percepire subito la commissione sulla vendita, molti Agenti Immobiliari sono ostili al Rent to Buy.

Quasi tutti cercheranno di scoraggiarti. Qualcuno ti dirà addirittura che gli immobili vendibili con il Rent to Buy costano di più o che con il Rent to Buy il prezzo non è trattabile. Sono tutte fandonie  e sono semplicemente il frutto della “non cultura” sul Rent to Buy.

Escluse  poche Agenzie, tutte le altre ti diranno sempre che il Rent to Buy è una formula troppo complicata e non funziona. Così infatti è per loro, proprio perché sono impreparate a gestire questo tipo di compravendita: ma non è certo così per noi che siamo gli Specialisti del Rent to Buy.

Non preoccuparti se finora hai ottenuto dei “rimbalzi”: adesso sei arrivato nel posto giusto!
Tramite questo sito, potrai entrare in contatto con un professionista preparato e strutturato per poterti veramente aiutare.

Finalmente hai trovato lo Specialista Rent to Buy  che opera nella tua zona!

Incontralo subito: la sua consulenza informativa è assolutamente gratuita e ti consentirà di muoverti da subito in modo corretto, evitando quei tipici errori che potrebbero portati a non acquistare l’immobile al miglior prezzo di mercato o, addirittura, a compromettere irreparabilmente la positiva conclusione della trattativa.

Incontrandoti con uno dei nostri Consulenti potrai innanzi tutto conoscere nel dettaglio tutte le caratteristiche delle due diverse tipologie contrattuali con cui possiamo realizzare il tuo programma Rent to Buy: è opportuno che tu le comprenda entrambe per capire quale delle due sia la più appropriata alla luce della tua personale situazione finanziaria.

Il tuo Consulente ti aiuterà, inoltre, a pianificare con precisione l’investimento, aiutandoti a valutare accuratamente il tuo budget massimo di spesa.

Una volta pianificati tutti gli aspetti finanziari potrai tranquillamente decidere se affidarti a noi solamente per l’assistenza nella compravendita Rent to Buy oppure anche per la ricerca dell’immobile. Per questa seconda ipotesi lo Specialista Rent to Buy  inizierà la ricerca della tua casa ideale utilizzando le efficientissime metodologie di cui noi disponiamo!

Ora, dopo tutti questi miei consigli, sai come agire per acquistare la Casa dei tuoi sogni !

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 Elena & Nicola

Troverai sempre quello che cerchi su:

www.venditacasafacile.it

 

Denaro al sicuro se affidato al Notaio?

Deposito prezzo dal notaio, anche per i vecchi accordi, come funziona?

La legge sulla Concorrenza N.124/2017 ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio”, legge regolata dall’ art. 1, comma, 63 e seguenti. Una norma secondo la quale, quando avviene la compravendita, il denaro va al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

Ma vediamo come funziona il meccanismo:

Secondo quanto stabilito dalla legge sulla Concorrenza, al momento dell’acquisto, tutte le somme corrisposte dall’acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte, devono confluire su un apposito conto del notaio.

In particolare, la normativa stabilisce che:

  1. il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili; il notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;
  2. sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
  3. se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
  4. se il notaio muore tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
  5. se il notaio è sposato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
  6. il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;
  7. le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

La normativa ha effetto retroattivo, questo vuol dire che si applica anche ai compromessi (preliminari di compravendita) stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.

Quindi, secondo quanto previsto dalla “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, le parti o anche una di loro potrà richiedere al notaio di aderire al deposito del prezzo: in questo caso – il pubblico ufficiale – al momento del trasferimento immobiliare, tratterrà la somma pattuita per la compravendita e la depositerà su un apposito conto corrente, fino alla trascrizione del trasferimento dell’immobile.

Evidentemente la legge 124/2017 costituisce una specie di “rivoluzione copernicana” nella contrattazione riguardante immobili e aziende, ma sarà prevedibile che non pochi problemi, sorgeranno nel primo periodo di applicazione della nuova normativa.

Riguardo i contratti preliminari stipulati prima del 29 agosto (data di entrata in vigore della legge 124/2017), ci saranno inevitabili conflitti tra gli acquirenti che chiederanno il deposito del prezzo al notaio e i venditori che sosterranno l’inapplicabilità retroattiva delle nuove norme alle contrattazioni nate prima della legge.

La tesi della derogabilità, di questa normativa in sede di contrattazione preliminare, senz’altro sarà avanzata con forza da molti operatori immobiliari, notai compresi, che daranno maggior rilievo al fastidio e alla complessità, rispetto a un lungimirante favore per la massima trasparenza possibile del mercato.

Viceversa, per altri, sarà auspicabile che, la legge 124/2017, sia qualificata come norma inderogabile perché appartenente al cosiddetto ordine pubblico di protezione, finalizzata a tutelare il contraente – reso debole –  dal sistema della pubblicità immobiliare, il quale per far funzionare la contrattazione nel suo complesso, giustamente, sconta il rischio dell’incertezza in cui ci si trova nel periodo compreso dal momento dell’ultima ispezione dei Registri immobiliari, fino al momento della trascrizione.

D’altronde, se l’acquirente potesse  rinunciare a questa protezione, patteggiando in fase di preliminare di vendita, non solo  rinuncerebbe al deposito del prezzo, ma diventerebbe immediatamente una “clausola di stile” della contrattazione preliminare e, paradossalmente, impatterebbe solo sugli sfortunati che andranno a stipulare “a cavallo” dell’entrata in vigore della legge 124/2017.

Patteggiare il deposito prezzo si è sempre potuto fare, anche prima della legge 124/2017, ma non si è mai fatto, poiché nessun venditore l’avrebbe consentito; Ora, invece, è bene convincersi che il legislatore ha voluto uno scenario più corretto e più civile.

Naturalmente, come potete intuire, si sono generate due correnti di pensiero che animano le discussioni su questa legge, una pro e una contro :

quelli pro – ossia che il capitale per la vendita, debba rimanere depositato sul conto corrente del notaio, fino all’effettivo passaggio di proprietà- sostengono che: se stai per fare uno dei passi più importanti e decisivi della tua vita ( ad esempio ): l’acquisto di una casa. il denaro andrà al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

In questo modo, se qualcosa dovesse andare storto, tu potresti recuperare in qualsiasi momento la somma versata, dato che la stessa, viene conservata sul conto del professionista sino a che il trasferimento della proprietà non avviene regolarmente e senza intoppi.

Ma pensa a cosa potrebbe succedere se, una volta consegnati gli assegni o eseguito il bonifico al venditore, il notaio dovesse accorgersi -nel successivo momento, in cui esegue la trascrizione dell’atto nei pubblici registri – che sulla casa è stata, nel frattempo, iscritta un’ipoteca o avviato un pignoramento.

Potrebbe essere difficile recuperare il prezzo e saresti costretto ad avviare una causa. Ed è per evitare questi problemi che la legge sulla concorrenza, di recente approvata dal Parlamento, ha predisposto delle norme a tutela dell’acquirente.

 Quelli Contro sostengono che: Il deposito del prezzo al notaio è da attribuire alla già nutrita schiera delle leggi inutili e dannose varate per il nostro settore. La legge crea una disparità fortissima tra le parti –  che fino ad oggi erano bilanciate e tutelate – mentre ora, il venditore, diventa parte debole del contratto.

Inoltre, la sua applicazione creerà notevoli problemi a quei venditori, che intendono vendere la propria abitazione per comprarne subito un’altra: sarà quasi impossibile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di una nuova abitazione, non potendo contare sulla liquidità proveniente dalla vendita del proprio immobile.

Oltre a ciò, è INAMMISSIBILE, il fatto che gli interessi maturati sul conto corrente del notaio, piuttosto che essere restituiti al venditore, vengano trattenuti dallo Stato, che di fatto ha varato una nuova tassa sulla proprietà immobiliare.

Naturalmente, come agente immobiliare mi sono interrogato su quante volte  è capitato, in 38 anni di carriera, che alla trascrizione di un atto, il notaio abbia trovato delle sorprese e che quindi, l’acquirente abbia rischiato i suoi risparmi; risposta: nessuna.

Non per essere malizioso, ma si sa: “ l’occasione fa l’uomo ladro”. Quindi, sinceramente, quanti di voi avrebbero abbastanza fiducia, da lasciare i propri risparmi sul conto ad una persona, seppur pubblico ufficiale?

Ed ancora, i proprietari di case saranno disposti a consegnare le chiavi al rogito sapendo che i soldini li prenderanno dopo circa un mese se tutto va bene ? Chi garantisce loro che il pubblico ufficiale non “scappi” con i soldi , gabbando venditore ed acquirente ?

E soprattutto, le Banche quali atteggiamenti avranno a riguardo la messa a disposizione degli importi concessi come mutuo? Saranno ancora disponibili ad erogare contestualmente al rogito?

Sicuramente questo sarà uno dei prossimi temi trattati.

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

 

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 

 Elena & Nicola

Il Contratto Preliminare di Compravendita

Il contatto preliminare di compravendita, o più genericamente detto in modo improprio “compromesso”, è un contatto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo o rogito. Il rogito non è altro che un atto pubblico redatto da un Notaio. Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro:

– le generalità dei venditori e degli acquirenti;

– le caratteristiche dell’immobile;

– i dati catastali dell’immobile, il costo;

– le modalità di pagamento;

– la data di consegna dell’immobile;

– la data di stipula del rogito e il nominativo del Notaio rogante, che ,di solito, viene scelto dall’acquirente.

Inoltre, nel contatto preliminare di compravendita viene indicato  che l’immobile sarà venduto libero: da ipoteche, vincolo e gravami e regolare sotto il profilo urbanistico/catastale, in regola con i pagamenti delle spese condominiali sia ordinarie che straordinarie.

Viene anche indicato, solitamente, se gli impianti elettrici ed idraulici sono a norma e, se lo sono, vengono fatti visionare all’acquirente come pure il certificato energetico o APE.

Dunque, il contratto preliminare di compravendita o compromesso non serve al trasferimento della proprietà, anche dopo la stipula, il titolare dell’immobile rimane il venditore. La sua funzione è solo quella di obbligare le parti ad acquistare (la parte acquirente ) e vendere (la parte venditrice).

Dopo la firma non si può più venir meno a questo obbligo.

In poche parole, il compromesso serve proprio ad evitare il ripensamento di una delle parti e a fissare i termini e le condizioni delle successiva vendita. Se il venditore a l’acquirente non rispettano gli impegni presi, la legge prevede specifiche e gravi conseguenze, ma nello specifico ne parleremo in altre occasioni sul Blog.

 

In tanti mi chiedono: ma come si redige un compromesso?

 

La legge prevede che il compromesso sia redatto in forma scritta. Non è possibile, pertanto, un preliminare verbale. La stretta di mano non implica nessun obbligo. Per avere effetto, quindi, l’accordo deve risultare su carta, scritto a mano o al computer non ha importanza e riportare le firme autografe delle parti. È importante che firmino i titolari del bene promesso in vendita, perciò attenti anche alle comunioni dei beni. Se uno dei due coniugi è in comunione dei beni, dovrà firmare anche l’altro coniuge.

Non è obbligatorio stipularlo dal Notaio, infatti, non richiede: la forma dell’atto pubblico,
il pagamento dell’imposta di registro e la trascrizione nei pubblici registri.
Come vedremo più avanti, ci si può limitare alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Affronteremo anche i casi in cui, invece, conviene trascrivere un compromesso e chi lo dovrà redigere. In altre parole, ci si può limitare a stilare un compromesso, redatto di proprio pugno senza bisogno dell’assistenza di un professionista.

Il compromesso redatto da un Agente immobiliare professionista ha, tuttavia, degli indubbi vantaggi, che strada facendo imparerete ad apprezzare.

Il documento scritto per eccellenza tra privati è la “scrittura privata”: con questo termine si intende un comunissimo contratto stilato dalle parti di comune accordo, senza bisogno, dell’intervento di un professionista, munito di data e firma.

Altra domanda frequente è : il compromesso deve essere registrato ?

Certo! Va assolutamente registrato: la registrazione è sempre stata obbligatoria, negli ultimi anni la legge ha posto a carico degli agenti immobiliari la responsabilità solidale della registrazione.
In passato per l’Agenzia delle Entrate, non era semplice verificare se prima della stipula del rogito c’era stato un compromesso, in quanto non veniva specificato dal Notaio come erano avvenuti i pagamenti; Oggi il Notaio deve specificare nel rogito:

gli estremi di pagamento del prezzo, le date dei versamenti e a che titolo sono state versate, per cui è molto semplice capire, da parte dell’Agenzia delle Entrate, se c’è stato un compromesso antecedente al rogito.

Di conseguenza, se c’è stato un versamento di un assegno da parte dell’acquirente a favore del venditore antecedente al rogito, è sicuramente stato stipulato un compromesso, nessuno verserebbe mai un assegno senza una scrittura che lo garantisca.

Il compromesso è un atto privato valido a prescindere dalla registrazione, diciamo che con la registrazione si ha anche, giuridicamente, la data certa del documento.
La registrazione, quindi, in realtà è un adempimento fiscale.

La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro va versata in misura fissa di euro 200,00, in presenza di caparra sarà necessario versare un’imposta proporzionale al 0,50% dell’importo di caparra. Se vi è anche una corresponsione di  acconto prezzo, sarà necessario versare un’ ulteriore imposizione pari al 3% dell’acconto, con il minimo di euro 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014.

Le imposte pagate in sede di registrazione del compromesso si dovranno poi detrarre dall’imposta proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile. Per i contatti soggetti ad IVA le imposte dovute sono diverse ma di questo ne parleremo quando tratteremo le nuove costruzioni.

 Cosa  succede se il compromesso trascritto non viene eseguito?

La trascrizione:

la trascrizione è una forma di tutela molto importante per colui che intende acquistare; il nostro ordinamento, art. 2645-bis del C.C., contempla la possibilità che il compromesso possa essere trascritto nei Registri immobiliari. Nei Pubblici Registri sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili quali, ad esempio: compravendite, iscrizione ipotecarie, pignoramenti, donazioni, ecc.
Per essere trascritto il compromesso è necessario che sia redatto da un Notaio in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Una volta trascritto il compromesso, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguarda il bene in questione non avrà effetto nei confronti dell’acquirente. La trascrizione ha, inoltre, un effetto prenotativo, e cioè che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno alla data della trascrizione del compromesso.

Attenzione però: gli effetti della trascrizione del compromesso cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno della data convenuta tra le parti per la conclusione del contatto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del compromesso o della domanda giudiziale di cui all’art. 2932 del codice civile, cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Oltre all’esecuzione del contratto, si può chiedere anche la risoluzione del contratto, quindi rimedio che va nella direzione opposta alla prima, sempre che l’inadempimento sia grave.
Il nostro ordinamento giuridico, art. 1453 C.C. consente di sciogliersi dal contratto per mezzo di una pronuncia del giudice che sancirà, la risoluzione del contratto. Qualora si arriva ad una risoluzione di contratto ma, sia stata versata una caparra confirmatoria art. 1385 C.C. , la parte adempiente potrà dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra, se è la parte che l’ha data, o trattenerla, se è la parte che l’ha ricevuta. Nel primo caso, molto probabilmente, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra.

Quidi, la trascrizione del compromesso è cancellabile sia in caso di accordo delle parti, sia se stabilito giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

Riepilogando le tutele per il caso di inadempimento sono:

  • L’acquirente può vantare un privilegio per la restituzione del prezzo pagato, svincolarsi dal contratto, risolvere il contratto, oppure chiedere il trasferimento coattivo del bene.
  • Il venditore può scegliere tra svincolarsi dal contratto, risolvere il contratto, oppure trasferire coattivamente la proprietà. In entrambi i casi si deve arrivare alla sentenza del Giudice.

 

DIFFIDATE sempre degli agenti immobiliari faciloni. Le cose vanno fatte bene fin da subito e in modo chiaro, le facilonerie sono le più grandi carognate che si possono fare nel settore immobiliare e che danno origine a litigi, cause infinite e perdite di tempo oltre che di denaro.

DIFFIDATE da chi vi dice il contrario  e andate a trovarvi Subito un consulente specializzato nel vendere case che, vi garantisce un acquisto o una vendita in tutta serenità e tranquillità.

 

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 

Elena & Nicola

La Proposta di Acquisto Immobiliare

Che cos’è la proposta di acquisto immobiliare ?

La proposta di acquisto è il primo passaggio contrattuale nell’iter della compravendita di un immobile, utilizzato dalle agenzie immobiliari.La proposta d’acquisto, utilizzata sempre dalle agenzie immobiliari, è un contratto:

unilaterale che impegna l’acquirente per un determinato periodo di tempo,

limitato, ad acquistare un immobile ad un determinato prezzo.

I modelli di proposta da noi utilizzati sono regolarmente depositati alla camera di Commercio di Milano e contengono tutte le forme di garanzie atte a tutelare sia  chi vende, sia chi acquista.

Prima di entrare nei dettagli della sua funzionalità giuridica, vorrei farvi osservare quella pratica, come già detto in precedenza, la proposta di acquisto è il metodo più idoneo che permette di portare a buon fine una vendita immobiliare tutelando le parti, ed evitando il confronto diretto tra le stesse, che porta – quasi sempre –  ad una trattativa difficile.

Capita sovente che le parti, specialmente nelle trattative tra privati, per orgoglio o per pregiudizi, fanno saltare le trattative!

Cosa che un Agente immobiliare Professionista sa gestire con sapienza e naturalezza non essendo parte in causa diretta, con il risultato di portare a buon fine la trattativa.

La proposta di acquisto quindi, è una scrittura redatta in forma scritta, in cui la parte acquirente esplicita la volontà di acquistare una o più proprietà, dettando a priori le condizioni: prezzo offerto per il bene, modalità di pagamenti, consegna dello stesso, ecc. Solitamente è un modulo prestampato e, come già specificato prima, noi lo depositiamo presso la competente Camera di Commercio per l’approvazione.

Se le condizioni proposte al proprietario dell’immobile vengono accettate, e l’accettazione viene comunicata per iscritto o, solitamente, con il ritiro della copia accettata, la proposta da contratto unilaterale diventa un preliminare di compravendita, cioè sorgono tutti gli effetti obbligatori tra le parti regolati dalla Legge Italiana, in caso di inadempimento.

La sottoscrizione della proposta di acquisto  deve essere sempre accompagnata da un assegno intestato al Venditore che rimane in deposito fiduciario nelle mani dell’Agente immobiliare fino a quando lo stesso, avrà espletato tutti i controlli sull’immobile a livello ipotecario, tutto il resto: catasto, urbanistica, spese condominiale ecc, si presume li abbia già fatti in fase di incarico di vendita.

Se la proposta viene rifiutata, l’Agente immobiliare è tenuto a restituire, nel più breve tempo possibile, il titolo lasciato in deposito.

La motivazione che la proposta deve essere sempre accompagnata da un deposito è che lo stesso rafforza il vincolo contrattuale che si viene ad instaurare fra le parti con la sottoscrizione e con l’accettazione della proposta. Infatti, dopo l’accettazione della proposta, il deposito giuridicamente assume la forma di caparra confirmatoria art. 1385 c.c. , se imputato a tale titolo, che rappresenta una garanzia per entrambe le parti in caso di inadempimento contrattuale di una delle parti in causa.

Nella sostanza: se il venditore accetta la proposta e successivamente, si rifiuta di dar seguito agli accordi in essa contenuti potrebbe essere costretto a restituire all’acquirente l’importo ricevuto come caparra più una somma di ugual importo ed eventuali altri danni cagionati.

Se invece, a venir meno agli impegni assunti, è l’acquirente, il venditore può tranquillamente ritenere la caparra.

Quindi, contrariamente a quello che si pensa, e che molte volte viene erroneamente consigliato: maggiore è l’importo del deposito e minori sono i rischi di ripensamento da parte di uno dei contraenti.   

Se la proposta viene accettata è necessario fare il compromesso?

Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali del contratto, e se sono state fatte tutte le opportune procedure per le comunicazioni dell’accettazione, la proposta di acquisto immobiliare diventa un compromesso con tutti gli effetti obbligatori.

Se la proposta di acquisto è stata fatta da un Professionista specializzato nelle vendite che ha depositato i suoi formulari alla Camere di commercio per l’approvazione, sicuramente ha questa funzione (di compromesso).

Ovviamente non tutti gli agenti immobiliari depositano i formulari che utilizzano, perciò consiglio di stare molto attenti a ciò che vi fanno firmare.

DIFFIDATE sempre degli agenti immobiliari superficiali.

Le cose vanno fatte bene da subito e in modo chiaro, la superficialità non è assolutamente accettabile nel settore immobiliare, altrimenti si darà solo origine a litigi, cause infinite e perdite di tempo e di denaro.

Le proposte d’acquisto devono essere preparate e ponderate bene, vanno fatte le visure: ipotecarie e catastali/urbanistiche, prima di consegnare le caparre o gli acconti prezzo.

Il compromesso o la proposta che sia vanno registrati, tutti i pagamenti vanno dichiarati e, solo tutto questo, vi garantisce una vendita o un acquisto in tutta serenità e tranquillità.

Diffidate da Chi vi dice il contrario e andate a trovarvi Subito un consulente specializzato nel vendere case.

Ora se Volete dilettarvi nell’acquisto privatamente, dovete osservare alcune regole fondamentali di base.                                        

Vi dovete:

– far dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto (il cosiddetto rogito notarile).

– informarvi sull’esistenza di ipoteche. Se c’è un’ipoteca, per esempio un mutuo residuo, richiedete al venditore che la stessa venga cancellata prima o contestualmente al rogito.

Ricordatevi che le verifiche sugli immobili riguardanti ipoteche o altre restrizioni possono farle i Notai, anche noi personalmente quando vendiamo un immobile richiediamo le visure ipotecarie al Notaio e, quindi, ce ne assumiamo i costi.

Inoltre, dovete chiedere al venditore:

– la scheda catastale e accertatevi che corrisponda in ogni dettaglio allo stato di fatto. Cosa che naturalmente non basta, perché la scheda può corrispondere allo stato di fatto dell’immobile, ma può non essere come il disegno originario depositato in comune e concessionato.

– tutte le copie delle concessioni edilizie in suo possesso, compreso le tavole dei disegni depositati, e di eventuali condoni o sanatorie. Infine e per nulla meno importante il certificato di Agibilità.

Per approfondimenti su quest’ultimo ci sono degli articoli sul Blog che parlano anche delle conseguenze che può portare il non averlo.

In aggiunta, dovete:

– Procurarvi una copia del regolamento di condominio, per verificare eventuali limitazioni all’uso dell’immobile;

– Individuate le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo;

– Verificate che il pagamento delle spese ordinarie e straordinarie sia regolare, che non ci siano condomini morosi e cause in corso.

– Verificate lo stato degli impianti elettrici ed idraulici e chiedere al venditore le relative certificazioni, se gli stessi sono stati dichiarati a norma.

– Chiedete alla Banca un parere preventivo sul mutuo che dovete chiedere sull’immobile che vi state apprestando ad acquistare, e per vostra tutela, vincolate sempre la Proposta di acquisto all’ottenimento dello stesso e al parere favorevole della Perizia.

Questo perché potrebbe capitare, che il mutuo da voi richiesto ,può essere fattibile per i redditi che avete ma non è fattibile per l’effettivo valore dell’immobile dichiarato dal Perito.

– Preventivate in linea di massima il costo dell’operazione di acquisto, per avere dei costi dettagliati al Notaio basta sapere: il valore di acquisto, la rendita catastale dell’immobile e la somma di mutuo che avete richiesto.

Ricordatevi sempre che la proposta d’acquisto, come tutti gli atti inerenti la compravendita di immobili, deve avere forma scritta a pena di nullità.

Una volta fatta la vostra offerta, tramite la proposta di acquisto, il venditore ha queste tre possibilità:

  • Accettare l’offerta;
  • Fare una contro-offerta;
  • Rifiutare l’offerta.

Se accetta la vostra offerta la firmerà per accettazione e voi la controfirmerete di nuovo affinché il venditore, possa dimostrare che voi sapevate che la proposta è stata accettata.

Da questo momento la proposta avrà effetti obbligatori per entrambe le parti, cioè diventa vincolante ed è, in definitiva, un preliminare di vendita.

Il proprietario potrà incassare l’assegno che avrate allegato alla proposta di acquisto il quale diventerà caparra confirmatoria se imputato in base all’art. 1385 del C.C.

In caso vi faccia una contro-offerta,  sarete liberi di accettarla o di rifiutarla.

Potrete eventualmente rivedere la vostra proposta, o ritenervi liberi di cercare un altro immobile.

La proposta va registrata All’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla vostra  firma di presa conoscenza accettazione (per intenderci l’ultima firma che avete messo con data e luogo).

Se tutto ciò vi spaventa potrete sempre rivolgervi ad un Agente immobiliare Professionista e, in questo caso, sarà lui che si occuperà di tutti gli aspetti per tutelarvi.

Ora dopo tutti questi miei consigli saprete come agire per acquistare la Casa dei Vostri sogni!

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci!

E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!

 Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Alla prossima!

 Elena & Nicola

 

L’incarico di vendita immobiliare

Cos’è la lettera d’incarico Mediatorio in esclusiva ?

E’ un contratto a tutti gli effetti, dove il proprietario dell’ immobile o un delegato, conferisce ad un’ agenzia immobiliare regolarmente abilitata, l’ incarico di reperire entro un termine,l’ acquirente del proprio immobile a delle condizioni prestabilite.

Perchè conferire un incarico ?

La compravendita di una casa, rappresenta spesso per una famiglia, sia economicamente che emotivamente, l’ operazione della vita. Vendere un immobile, negli ultimi anni, è diventato un lavoro  molto più complesso che in passato. Occorrono competenze tecniche e commerciali molto elevate, ed è indispensabile investire denaro in promozione e marketing.

Il vero “affare” non è evitarsi il compenso dell’agente immobiliare o  del professionista più in generale, ma: vendere l’immobile al miglior prezzo di mercato, in tempi brevi, evitando di incorrere in spiacevoli inconvenienti. Attivarsi privatamente, significa addentrarsi in una selva di normative complesse senza cognizione dei rischi che si corrono, distogliendo tantissimo tempo agli innumerevoli impegni  quotidiani.

Perchè rischiare di compromettere anni di sacrifici ?

Il versamento di un assegno o la firma di un documento senza avere chiaro ciò che si sta facendo, può rappresentare l’ inizio di una controversia, e sappiamo bene cosa significa in Italia ritrovarsi in contenzioso. Spesso i proprietari, si lasciano trascinare da aspetti emotivi, non conoscendo in maniera precisa, il valore dei propri immobili. È compito dell’agente immobiliare tutelarti nella fase contrattuale, garantendoti il massimo prezzo realizzabile con l’effettivo valore di mercato.

Parliamo  di come deve essere l’incarico in esclusiva prima di affidarlo in vendita ad un agente immobiliare professionista:

  • l’incarico deve essere assolutamente non rinnovabile (nel caso l’immobile non venga venduto prima della scadenza potete sempre concordare un rinnovo, quindi perché metterlo automatico?!?!)
  • fai specificare nell’incarico che non si può richiedere un prezzo diverso da quello che stabilirete, e indica tutti gli altri termini fondamentali, quali: gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante, meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio.
    Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque essere chiari e facilmente comprensibili.
  • Indicare: – l’oggetto del contratto incarico di mediazione; – le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; – la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
    – il nome del proprietario ed il titolo di proprietà; – il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;  E’ essenziale che venga compilato in tutte le sue parti, barrando quelle non utilizzate; inoltre DEVE essere controfirmato dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
  • la durata dell’incarico deve essere specificata: sui mesi di durata dell’incarico ci sono diverse teorie, ma, salvo situazioni particolari, non dovrebbe superare i 4/6 mesi: che senso ha una durata di un anno? Se la casa viene messa in vendita ad un prezzo realistico non serve un anno per venderla!
  • Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta.Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
    La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89).
    Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perchè spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
  • Dare l’incarico in esclusiva è una vostra scelta che pone restrizioni alla vostra libertà contrattuale, in quanto vi vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
  • Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per voi :Clausola della penale che  impone  un risarcimento manifestamente eccessivo. Clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella in cui si trova l’immobile. Clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
  • È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare: Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano sui  quotidiani, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva); affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e planimetria dell’appartamento, per tutta la durata dell’incarico; reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile; possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile; richiesta al proprietario di tutta la documentazione: Certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge. Copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici,presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati, iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari. Assistenza al cliente per reperire la documentazione mancante per la stesure degli atti di vendita. Verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.
  • In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili necessarie perchè questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti.
    Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, nè a titolo di risarcimento danni, nè in conto provvigione o quant’altro.
    Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione  a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

Se non ci sono questi elementi di base su cui ragionare state perdendo tempo, e rischiate di vincolarvi ad un non-professionista, che vi legherà a lui senza prendersi un concreto impegno nei vostri confronti.

Non fatevi ingannare dal fatto che vi facciano firmare un “contrattino” semplice semplice di una “facciatina” o poco piu’ dove c’è scritto poco o nulla, perché state tranquilli che per lui questo significa che non ha nessuna responsabilita’ e dovere nei vostri confronti, mentre per voi nei suoi confronti qualche “gabola” ci sara’: garantito al 1000%!!!

Perchè in esclusiva?                                                                                                

 Nei  venditori è ben radicata la certezza che il conferire contemporaneamente un incarico a più soggetti , tutti  orientati al raggiungimento dello stesso scopo, accresce  la probabilità di vender il proprio bene. Chiunque opera nel settore dell’intermediazione immobiliare sa perfettamente quanto questa certezza sia del tutto illusoria, ciò, però, non evita che sia ben radicata ed incida profondamente sui comportamenti.

L’incarico non in esclusiva è un rapporto in cui il cliente ha più diritti e meno doveri ; l’agenzia, da parte sua,  è svincolata dall’obbligo di prestazioni  che vadano oltre l’operatività commerciale. In esso il cliente non riconosce all’agenzia l’importanza della sua funzione, disconosce totalmente il valore aggiunto del suo servizio, le competenze tecnico-legali, nega la dignità professionale all’agente immobiliare,  considerandolo  alla stregua di chi  rincorre la possibilità di un guadagno del tutto occasionale.

Di contro dimenticano totalmente che  l’agenzia, unico operatore per la vendita, nei termini della validità dell’incarico, ha la possibilità di investire massicciamente nella promozione pubblicitaria dell’immobile, con conseguenti vantaggi per loro, traducibili in maggiore rapidità dell’operazione e miglior realizzo economico

L’incarico di vendita in esclusiva deve quindi essere considerato come un contratto tra le parti che essenzializza l’acquisto del servizio di intermediazione.

L’esclusività dell’ incarico identifica in maniera chiara chi dovrà occuparsi della vendita, evitando confusione, sovrapposizioni e quindi sgradevoli fraintendimenti.

Ripeto: l’incarico di vendita in esclusiva è il miglior investimento che un proprietario di casa che vuole venderla, possa fare!

D’altro canto l’incarico di vendita in esclusiva è uno strumento, e come tutti gli strumenti può essere positivo o distruttivo a seconda di cosa viene messo sul tavolo dall’Agente Immobiliare : quindi sapete che  se vi  impegnate con un “agente immobiliare” e questo in cambio vi dà solo qualche annuncio sui portali immobiliari, un cartello in vetrina, e parla con i tre/quattro “agenti immobiliari” con cui di solito beve il caffé per coinvolgerli nella vendita del vostro appartamento, potete evitare di dargli anche un semplice incarico verbale, perché stiamo parlando di aria fritta! Vincoli per voi, e nessuna responsabilità ed impegno per lui!!!

Lo sapete perché anche la maggior parte degli “agenti immobiliari” sconsiglia l’incarico in esclusiva?

Non vi sembra strano visto che per loro sarebbe la cosa più conveniente?

Non vi sembra che qualcosa stoni?

Vi dico io perché non lo chiedono: sanno che non possono darvi nulla di più di quello che ti darebbero senza nessun incarico, e quindi non potrebbero giustificare un vostro impegno a fronte di un loro non-impegno!

Così, visto che non sono in grado di giustificarvi perché gli dovreste affidare un incarico in esclusiva per vendere il vostro immobile? Cercheranno di convincervi a non dare l’incarico a nessun altro agente immobiliare, perché, se voi non date l’incarico a nessuno, a loro rimane almeno un barlume di speranza, che con un colpo di fortuna, potranno un giorno portarvi un cliente che per sbaglio è entrato nella loro agenzia.

Ma quello che non vi dicono è che, consigliandoti questo  sistema di lavoro passivo, vi faranno perdere le possibilità di vendita che vi potrebbe generare un Agente Immobiliare Professionista Specializzato, e quindi perderete tantissimi soldi perché vi ritroverete, dopo diversi mesi, con la casa ancora da vendere in un mercato che perde valore ogni anno, ogni mese, ogni giorno!!!

Attenzione: l’ immobile promosso da più agenti immobiliari, veicola spesso un messaggio negativo di “saldi di fine stagione”. È Il modo peggiore per approcciarsi al mercato. Affidare un incarico in esclusiva è un rischio calcolato, significa assumersi un’obbligazione economica solo e soltanto a risultato ottenuto.

Sì, è proprio così: la mediazione all’agente immobiliare dovrà essere corrisposta solo nel caso in cui si conclude la vendita, diversamente le spese sostenute dall’agente immobiliare rimarranno a suo carico(in gergo è chiamato “rischio imprenditoriale”).

Se avete ancora qualche dubbio su come identificare il giusto Agente Immobiliare a cui affidarvi e che vi possa aiutare a vendere casa alle migliori condizioni in questo momento vi rinnovo l’ invito a consultare l’articolo:

Come scegliere un’agenzia immobiliare”.

Se, invece, non volete perdere tempo e volete con uno specialista della  Vendita Immobiliare  ottenere il Maggior Prezzo di Mercato:  CONTATTACI ADESSO!

 A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Nicola & Elena

Come scegliere un’agenzia immobiliare

Ciao a tutti e ben tornati. Qui è sempre Elena che vi scrive! Oggi voglio parlarvi del perché penso sia meglio scegliere un Agente Immobiliare professionista e non tanti agenti immobiliari dell’ultimo momento.

Oggi, le agenzie immobiliari che operano sul mercato, nonostante la crisi, sono veramente tante; per questo bisogna orientarsi al meglio, evitando errori che possano costare cari anche in termini economici.

Se ti trovi in questa pagina, probabilmente, non hai ancora deciso a chi affidare la vendita del tuo immobile, vorresti appoggiarti a qualcuno che possa darti un aiuto reale e concreto, ma non sai come fare la scelta giusta.

Fai bene a porti delle domande ed avere dei dubbi, la vendita di una casa o di un immobile in genere, non è uno scherzo e non ci si può permettere di sbagliare.

Scegliere l’agenzia giusta per vendere casa è importante..

A prima vista può sembrare che tutte hanno lo stesso potenziale di vendita a prescindere dal marchio che utilizzano ma, la tua  scelta, ti consiglio, di farla cadere non solo sul marchio, ma sull’efficienza del suo lavoro.

Ricorda sempre che: affidarsi a un professionista del settore ti aiuta sensibilmente su tutte le problematiche che possono sorgere in fase di alienazione di un immobile!
Non fidarti di tutti quelli che ti promettono di venderla nel giro di un mese a prezzi elevatissimi, perchè risultano solo essere dei cialtroni che hanno bisogno di mandati di vendita.

Se desideri, quindi, affidarti ad una agenzia, devi accertarti dell’efficienza del loro lavoro. Le persone che non vogliono troppi pensieri di sicuro si rivolgeranno ad un’agenzia molto competente in materia. Pertanto, per essere sicuri che la tua abitazione sia venduta, è necessario rivolgersi a questa tipologia di struttura.

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Ecco di seguito un elenco di quesiti e considerazioni da fare.

Esse sono di fondamentale importanza! Bisogna tenerle sempre ben presenti, al fine di decidere e fare la scelta più giusta e ponderata per limitare al massimo la possibilità di errore!

Queste sono alcune delle considerazioni e delle domande da porre ad un Agente immobiliare prima di decidere di affidargli l’incarico di vendita della tua casa:

Non pensare subito ai grandi marchi : spesso chi utilizza un marchio lo fa solo per rendersi la vita più semplice in fase di acquisizione di un immobile, ma non sempre un grande nome è sinonimo di professionalità.

Chiunque può utilizzare un marchio! Basta pagare le royalty.

L’Agenzia, la fa il titolare e il suo staff, indipendentemente dal nome che utilizza!

Lavori a tempo pieno come Agente Immobiliare ?

se un agente immobiliare si occupa anche di altre cose che non siano   la vendita di case, vuol dire che sicuramente con la vendita di case non riesce a viverci, ti fideresti di un avvocato che per arrivare a fine mese deve fare anche l’usciere in tribunale? Accertati che la persona che hai davanti e a cui pensi di dare incarico di vendita sia la stessa che di fatto seguirà tutte le fasi inerenti alla tua operazione di vendita.

Molte strutture hanno dei reparti distinti e separati e spesso non in sintonia tra loro.Valuta personalmente il professionista che  hai di fronte.Valuta l’ agenzia e le persone che la compongo; infatti sono proprio loro, quelle che conoscerai personalmente, che parleranno della tua casa direttamente ai potenziali acquirenti per tutta la durata dell’operazione di vendita.

Hai l’abilitazione all’esercizio della professione di Agente immobiliare ?                                                                                                        

Se una persona non ha conseguito l’abilitazione alla professione sono due le cose :

          1. non ha le capacità e le competenze per ottenerla;

  2. probabilmente non ha ancora deciso se questo è il suo vero lavoro.

 È questa la persona a cui vuoi affidare la vendita di casa tua?

Hai seguito dei corsi di formazione immobiliare o conosci solo le tecniche di base?                                                                                                  

Vendere casa  oggi, soprattutto nel mercato attuale, non è una  passeggiata,un agente immobiliare improvvisato o poco preparato: sarà in grado di tutelare i tuoi interessi in fase di trattativa ? un Agente Immobiliare deve avere una formazione continua a tutti i livelli, in caso contrario non è  affidabile.

Cosa pensi di fare in concreto per vendere la mia casa?                      

L ‘aspetto della pubblicità è determinante. Devi conoscere e farti dire e dimostrare, quelli che sono i canali pubblicitari che verranno utilizzati e in che modo verranno utilizzati per proporre il tuo immobile, ti sarà utile per capire se stai facendo la scelta giusta.

Non basta pubblicare una semplice inserzione su quotidiani di settore o portali web, la pubblicità va decisa  e studiata con cura. L’agente immobiliare tradizionale mette qualche annuncio sui portali, un cartello nella sua vetrina se ha posto ed aspetta che i clienti lo chiamino. Questo non funziona più da anni. per vendere casa oggi serve ben altro.

Attenzione: molti agenti immobiliari a parole dicono di fare molte cose tipo: internet,giornalini,volantini,il sito ( alcuni non hanno nemmeno quello),collaborazioni con altri colleghi, ecc…fatti dare il  piano di Marketing che utilizzano.

Se il loro piano di Marketing consiste in due annunci sui portali e un cartello che, dopo un  po’ sarà sbiadito, lo puoi fare anche tu, almeno risparmierai le provvigioni.

Un buon agente immobiliare ti spiegherà in dettaglio il suo piano di Marketing , tutte le azioni che intraprenderà per vendere la tua casa ed ogni quanto tempo ti aggiornerà sull’andamento della vendite.

Se un agente immobiliare non ha un piano di Marketing scritto e non te lo sa spiegare, significa che si sta arrampicando sui vetri e che, in effetti,  non sa bene cosa fare per vendere casa tua.

Quali procedure utilizzi per presentare al meglio la mia casa?            

Per realizzare il massimo prezzo di mercato è necessario che la tua casa si presenti al top nel momento in cui arriva un acquirente: chiedi, al di la dei soliti consigli banali, se ha una procedura precisa par far si che questo avvenga.

Se non ce l’ha, è uno che improvvisa, altro che professionista!!!

Collabori con altri Agenti Immobiliari per aumentare la visibilità della mia casa?                                                                                                      

La maggior parte degli agenti immobiliari ti diranno che collaborano con altri colleghi.Nella maggior parte dei casi significa che parlano della tua casa al bar mentre bevono un caffé, e li finisce la collaborazione.

Controllano le quattro richieste che hanno e se la tua casa non rientra  nelle richieste del momento finisce nel dimenticatoio. Risultato: la tua  casa non avrà adeguata visibilità sul mercato e non avrà  nemmeno la  possibilità di essere incrociata con le nuove richieste non avendo nemmeno un gestionale.

La parte informatica in una società non è da sottovalutare. Un buon gestionale, in grado di sfruttare una banca dati efficace, ed aggiornata semplifica molto il lavoro e aumenta la possibilità di far incontrare offerte e richieste.

Puoi darmi informazioni specifiche e attuali sul mercato, e una perizia scritta della mia casa?                                                                    

Penso che tutti siano d’accordo sul fatto che un professionista debba essere preparato nel suo campo: un Agente Immobiliare professionista deve poterti fornire informazioni attuali sul mercato immobiliare, ed una analisi Specifica di Mercato.

Daresti l’incarico di vendita di casa tua, ad un agente immobiliare, che non sa nemmeno cosa sta  succedendo nel mercato in cui opera, e sa solo dare informazioni a  voce, neanche fosse un ritornello  imparato a memoria ?

Hai un report che mostra il rapporto fra gli immobili che hai acquisito e quelli che hai venduto?                                                  

 Acquisire 50 immobili e venderne solo un paio non è il massimo dell’efficacia: se questa è la percentuale di successo che ti aspetti da un agente immobiliare puoi affidargli tranquillamente l’incarico. Ti confesso però, che un agente immobiliare standard dovrebbe vendere almeno il 50% degli incarichi acquisiti.

Mediamente, quanto impieghi a vendere gli immobili che acquisisci? Posso vedere le tue statistiche?                                               

Se un immobile è in linea con il mercato, in 120 giorni, si vende. Se il tempo medio di vendita degli incarichi è superiore a 120 giorni, non è  l’Agente Immobiliare che fa per te. Ti sta facendo sprecare del tempo e  soprattutto ti sta legando mani e piedi con un incarico infinito che finirà  per farti perdere pazienza e denaro.

Quante vendite hai concluso lo scorso anno, negli ultimi sei mesi? Posso vedere lo storico delle tue vendite?                                                

Un agente immobiliare che  vende 15/20 immobili in un anno, è un buon agente  immobiliare. Se ne ha venduti meno, diffida: se poi ti dice che il tutto è dovuto alla crisi e alle banche che non concedono credito, sta solo giustificando il suo fallimento. La crisi delle vendite delle case  non esiste,esistono solo case vendibili e case invendibili.

Se ti capita qualcosa, chi seguirà la vendita di casa mia ?                    

E’ una domanda molto intelligente che non tutti fanno, pensateci un attimo affidarsi a chi lavora da solo o  in una piccola struttura(ci sono casi che non hanno nemmeno una segretaria, magari la si vede solo in poche occasioni) è molto rischioso: cosa succede se si presentano degli imprevisti?E’ per questo che i professionisti lavorano in Team, proprio per dare il massimo della sicurezza ai propri clienti.

Ma anche di questo, avremo modo di approfondire in articoli più specifici.

Mi puoi fornire delle referenze di clienti a cui hai già venduto casa?

Fatti fornire le referenze di clienti con cui l’Agente Immobiliare ha già lavorato, per poterli contattare ed avere conferma di quanto affermato dall’Agente. Se l’Agente Immobiliare con cui stai parlando è onesto non avrà nessuna difficoltà a fornirtele. Controlla sempre con Google se L’agente o la struttura con cui lavora è recensita: i clienti insoddisfatti, se ce ne sono, non vanno tanto per il sottile, oppure avrai la gradita sorpresa di come, magari, ne parlano bene.

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A questo punto ti garantisco che sarai in grado di valutare il professionista che ti sta di fronte. Ad un esperto basta osservare: la gestualità, la mimica e la postura che assume il professionista durante il colloquio, per capire chi si ha di fronte; per i meno esperti, e quindi la stragrande maggioranza, dovrete voi stessi porvi delle domande:

  • Ha risposto alle mie domande?

*considerazioni: Il consulente deve capire cosa è necessario al cliente e fornire tutte le migliori delucidazioni che possano rispondere alle domande del cliente.

  • Durante il colloquio è stato disponibile ad ascoltare le mie esigenze?

*considerazioni: L’agente immobiliare deve essere per il cliente un consulente, quindi deve saper ascoltare e prendere in considerazione le esigenze del proprietario dell’immobile.

  • Ha chiarito i miei dubbi?

*considerazioni: La vendita è un passo delicato, pertanto, il consulente deve dipanare ogni perplessità o dubbio possa compromettere la serenità del cliente.

  • Ha parlato solo di lui e della sua agenzia o mi ha chiesto di cosa ho bisogno io?

*considerazioni: Cliente e consulente devono avere un obiettivo comune per arrivare ad un serena conclusione.

  • Riguardo al valore dell’immobile, ha dato indicazioni sul prezzo subito o si è preso del tempo per procedere alla valutazione?

*considerazioni: Un agente immobiliare conosce molto bene i valori di mercato della propria zona, ma dovrà essere preciso nel valutare tutti gli aspetti, positivi e negativi, che possono influire sul valore. Un’errata valutazione potrebbe farti perdere dei soldi, pochi o tanti che siano, oppure prolungare i tempi di vendita “rovinando la reputazione” dell’immobile sul mercato.

  • Mi ha spiegato come comportarmi durante le visite di potenziali acquirenti?

*considerazioni: A volte è meglio una parola in meno che una in più. L’agente immobiliare è colui che deve parlare con il cliente. Non devi essere tu a seguirli in tutte le stanze elencando tutte le caratteristiche per cui il tuo immobile ti piace; soprattutto non  dire idiozie tipo le celebri frasi: “ Beato chi se la compra la mia casa”, “queste porte 20 anni fa costavano 150 mila lire, non si trovano più” ecc… .

  • Ha idee innovative, interessanti ed è motivato nel suo lavoro?

* considerazioni: Mi sembra una persona entusiasta oppure sembra che quello che svolge sia il lavoro meno peggio che ha trovato?

  • Mi ha informato su come comportarmi in caso io debba valutare una proposta d’acquisto?

        *considerazioni: Il consulente deve consigliare il cliente sull’accettazione  di una proposta o una possibile contro offerta da proporre all’acquirente.

  • Ha letto e spiegato insieme a me le condizioni del contratto che dovrò sottoscrivere?

         *considerazioni: Il consulente deve operare con etica e professionalità.

  • Mi ha spiegato come si svolgerà la compravendita dalla firma dell’incarico al rogito notarile?

 *considerazioni: Beh! Abbiamo detto che è un consulente, quindi deve   fornirti una consulenza completa.

ADESSO SAI COME SI FA A SCEGLIERE L’AGENTE IMMOBILIARE GIUSTO:

basta fare le domande giuste;

– basta porsi le domande giuste e le relative considerazioni;

Solo così, potrai capire se casa tua è in buone mani!!

Se riceverai delle risposte evasive e delle impressioni negative, o non ti verrà fornito del materiale che dimostri quanto affermato, faresti meglio a cercare un altro Agente Immobiliare a cui affidare la vendita della tua casa!

La scelta della persona giusta per vendere la tua casa è un fattore di estrema importanza.Valutare bene la modalità di vendita, e chi vi sta di fronte farà la differenza tra una vendita veloce e senza problemi, da una problematica.

Quindi, se stai pensando di vendere casa a stai cercando un Agente Immobiliare con cui lavorare, hai tutto il diritto ed il dovere di fare tutti i confronti che credi. Quando avrai confrontato i vari agenti immobiliari tradizionali, e le risposte che ti daranno non ti soddisfano: CONTATTAMI.

Se davvero vuoi conoscere il più probabile valore di mercato del tuo immobile, noi ti aiuteremo senza alcun impegno da parte tua e in via del tutto GRATUITA.

Ascoltarci non ti costa nulla e non verrai disturbato da continue richieste per convincerti a conferirci un incarico, riceverai sicuramente dei consigli validi e del tutto gratuiti.

Contattaci per un colloquio ed una consulenza gratuita e, nella maniera più assoluta non impegnativa, poi se standoci ad ascoltare e sopratutto guardandoci negli occhi, conquisteremo la TUA fiducia, potrai decidere liberamente se affidarti a noi oppure no.

Disponiamo inoltre, nel nostro Gestionale, di una aggiornatissima banca dati di richieste immobiliari: tra le quali potrebbe già esserci l’acquirente del tuo immobile.

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Nicola & Elena

 

 

 

 

La vendita ‘aliud pro alio’ e il certificato di agibilità

Ciao a tutti e ben tornati. Qui è sempre Elena che vi scrive! Oggi voglio parlavi di : “Aliud pro alio” significato sconosciuto a tanti, ma capace di creare ingenti danni.

La vendita ‘aliud pro alio’, che non trova riferimento in una esplicita norma di legge ma è solo una creazione giurisprudenziale, si verifica quando la cosa consegnata è del tutto diversa da quella che figura nel contratto, poichè presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta, assunta come essenziale dalle parti.Quest’ultima caratteristica, quando ci si trova di fronte a una compravendita immobiliare, per la consolidata giurisprudenza di legittimità, risulta integrata dalla mancanza del certificato di agibilità ritenuto in grado, per l’appunto, di condizionare il bene ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Ed è proprio l’agibilità il requisito fondamentale dell’immobile venduto o promesso in vendita, sia perché la sua esistenza significa che lo stesso è idoneo all’uso abitativo, in quanto conforme a certi standard di stabilità, sicurezza ed igiene, sia perché solo un immobile dotato di tale prerogativa è idoneo ad assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto. Ciò è stato più volte ribadito da diverse pronunce della Corte di Cassazione (sentenze 1701 del 2009; 23157 del 2013; 629 del 2014).

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L’inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di abitabilità in una situazione caratterizzata da una grave e insanabile violazione urbanistica integra la fattispecie della consegna di ‘aliud pro alio’, con la possibilità di promuovere l’azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile e seguenti.

Nella compravendita qualora si verifichi l’ipotesi di consegna di ‘aliud pro alio’, oltre all’ordinaria azione contrattuale di adempimento o risoluzione a norma dell’art. 1453 c.c., si può proporre anche l’azione di risarcimento del danno per inadempimento del contratto, sia insieme con quella di risoluzione sia anche da sola, in quanto l’art. 1453 del codice civile, facendo salvo in ogni caso il risarcimento del danno, esclude che l’azione risarcitoria presupponga come necessario l’esperimento dell’azione di risoluzione del contratto (sentenza Cassazione 5100 del 2006).

Qualora sussistano i presupposti di una compravendita ‘aliud pro alio’ viene meno il vincolo fissato dai termini di decadenza e prescrizione di cui all’articolo 1495 del codice civile, termini che riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per vizi o mancanza di qualità della cosa venduta. Questo in ragione del fatto che si tratta di una ipotesi più grave di inadempimento che si realizza quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella contratta o sia assolutamente priva delle capacità funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente

.Nella fattispecie si applica la disciplina dell’azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. che è svincolata dall’osservanza dei più ristretti termini di cui all’art. 1495 c.c..

Regolarità urbanistica

In materia immobiliare l’azione di risarcimento danni da parte dell’acquirente in forza di una compravendita ‘aliud pro alio’ deve essere, peraltro, valutata con particolare attenzione e cautela.
Questo, in particolare alla luce della nuova giurisprudenza della Suprema Corte in materia di atti di trasferimento di immobili non in regola con le norme urbanistiche, caratteristica che potrebbe avere l’immobile mancante di qualità essenziali e idonee all’uso cui è destinato.

La Suprema Corte ha affermato che la non perfetta formulazione dell’Art. 40 comma 2 della L. 47/85 (ancora vigente) debba essere interpretata nella sua più ampia accezione, e quindi finalizzata a ostacolare il fenomeno degli abusi edilizi attraverso il passaggio della compravendita immobiliare.

Gli articoli 17 e 40 della legge 47/85, con la precisazione che l’art. 17 è stato poi traslato e assorbito nell’art. 46 del Testo Unico del Dpr 380/01 nella loro stesura prevedevano una nullità formale (ex art. 1418 codice civile) per gli atti di compravendita in caso di omessa citazione degli estremi delle licenze, concessione edilizia o della concessione edilizia in sanatoria.

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La Cassazione Civile sez. II con le sentenze n. 23591/2013 e n. 25811/2014, discostandosi dal previgente orientamento ha esteso gli effetti dell’art. 40 co. 2 L. 47/1985.Non solo deve dichiararsi la nullità degli atti di compravendita da cui non risulti la formale regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, ma tale nullità deve essere dichiarata ed estendersi anche ai casi di nullità di carattere sostanziale per gli atti di trasferimento di immobili.

Ossia gli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili che risultino, comunque, non in regola di fatto con la normativa urbanistica, anche in presenza di una documentazione formalmente corretta entrando nel merito della veridicità della stessa.A questo punto deve considerarsi come secondo la Suprema Corte, la rilevabilità d’ufficio della nullità del contratto opera quando si chieda l’adempimento del contratto, in considerazione del potere del giudice di verificare la sussistenza delle condizioni dell’azione, Cass. Civile, sez. II, 6 Ottobre 2006 n. 21632.

Caso che certo può identificarsi in una richiesta di risarcimento danni a seguito di un inadempimento contrattuale basato su una compravendita aliud pro alio in cui si è in presenza di abusi edilizi. Questo non potendo il Giudice liquidare un danno in ragione di un inadempimento di un contratto compravendita che deve essere ritenuto e dichiarato nullo.
Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e, dunque, la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso.

Ne deriva il fatto che sussiste una reale e concreta possibilità che l’azione di risarcimento danni per una compravendita ‘aliud pro alio’ relativa ad un immobile provochi una dichiarazione di nullità da parte del Giudice del contratto di compravendita, circostanza non sempre voluta o cercata da chi ha intrapreso una causa per il risarcimento danni.

Applicazioni pratiche

In tema di ‘aliud pro alio’ diverse sono state le applicazioni pratiche che hanno riguardato la vendita di immobili: in particolare, con riferimento all’immobile destinato ad abitazione, si è giunti a riconoscere che la mera difformità rispetto al progetto approvato non è sufficiente ad integrare l’ipotesi della consegna di ‘aliud pro alio’, essendo necessario, a tal fine, che manchi della licenza di abitabilità, oppure che non sussistano le condizioni per ottenerla a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica.

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Il certificato di abitabilità costituisce infatti requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto la cosa, pur essendo identica a quella pattuita, è priva di quei caratteri che consentono di identificarla come appartenente alla categoria. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di ‘aliud pro alio’, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

La sola conoscenza da parte dell’acquirente del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell’abitabilità o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore del relativo obbligo, non vale ad escludere l’inadempimento del venditore.

Sempre in tema di immobili, quando le parti espressamente prevedano che oggetto del contratto sia un suolo solo parzialmente edificatorio, anche quando venga provata la loro concorde volontà di conferire carattere di essenzialità alla edificabilità parziale del fondo da compravendere, la mancanza di tale qualità e la inidoneità del fondo alla destinazione edificatoria costituirebbe solo un vizio redibitorio dello stesso.

E’ stato anche riconosciuto che la sopravvenienza di norme limitative o abolitive della facoltà di costruire su un determinato terreno promesso in vendita come edificabile produce un cambiamento essenziale della cosa promessa in vendita ‘aliud pro alio’ e può costituire causa di scioglimento del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione, ove il promissario compratore non intenda accettare il bene nella sua nuova identità.

Ora voglio chiudere con due domande:

1. Voi sareste in grado di far tutto da soli, senza affidarvi ad una BUONA agenzia, che vi consigli e vi guidi?

2. Siete certi che il vostro non rivolgervi ad un Agente Qualificato Esperto sia solo un costo, e non un guadagno?

MEDITATE! Siate sinceri con voi stessi! Aspetto le vostre risposte.
A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!
Noi siamo qui.
Un abbraccio virtuale a tutti.

Elena & Nicola

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Istat: timida ripresa dei prezzi delle case, da Nomisma ottimismo con il freno a mano tirato

Ciao a tutti e ben tornati! Qui è sempre Elena che vi scrive!Oggi voglio parlarvi della: Timida ripresa dei prezzi delle case.

Nell’ultimo trimestre del 2016 qualcosa si è mosso sul fronte dei prezzi delle case. Almeno secondo l’Istat, secondo cui rispetto allo stesso periodo del 2015 c’è stato un lievissimo aumento delle quotazioni residenziali, pari al +0,1%. Seppur di appena un decimo di punto, si tratta della prima variazione positiva su base annua dal quarto trimestre 2011, fa notare l’Istituto di statistica.

Un dato però non del tutto ottimista, se si considera l’intero 2016: in questo caso i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dello 0,7% rispetto al 2015. Sintesi di un calo dei prezzi dello 0,9% per le abitazioni nuove e dello 0,6% per quelle esistenti. Inoltre, rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi sono diminuiti del 14,6% con un calo del 2,3% per le abitazioni nuove e del -19,6% per le esistenti.

Il ridimensionamento del calo in media d’anno dei prezzi delle abitazioni si manifesta in presenza di una crescita alquanto sostenuta del numero degli immobili residenziali compravenduti (+18,9% l’incremento registrato per il 2016 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate). La variazione acquisita per il 2017 risulta pari a +0,1%.

Anche l’analisi dell’Osservatorio immobiliare di Nomisma, società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica per imprese, associazioni e pubbliche amministrazioni, a livello nazionale e internazionale, non è rosea.

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Un ottimismo con il freno a mano tirato quello di Nomisma, nel valutare i positivi dati del mattone italiano nel 2016 e nell’azzardare ipotesi per il 2017: e ciò a causa degli Npl, i non performing loans (prestiti non performanti, ossia attività che non riescono più a ripagare il capitale e gli interessi dovuti ai creditori).

Se infatti è vero che lo scorso anno si è chiuso con compravendite residenziali in netta crescita e con investimenti immobiliari nel settore corporate per 9,1 miliardi, pari al 3.6% del totale europeo, è altrettanto vero che la ripresa in atto presenta tratti di fragilità. Almeno secondo l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 di Nomisma presentato di recente a Milano.

Nel settore casa, dopo le 528.865 transazioni residenziali dello scorso anno, per il 2017 Nomisma prevede che il numero totale salirà a 565.391, per arrivare a quota 584.523 nel 2018 e recuperare finalmente quota 600 mila (616.513 per l’esattezza) l’anno successivo. In parallelo dovrebbero crescere anche i mutui.

Dopo i 49,3 miliardi erogati lo scorso anno (valore stimato da Nomisma), le previsioni dell’Istituto di ricerca bolognese parlano di un totale di 52,1 miliardi nel 2017, cifra però non destinata a incrementarsi nel 2018, mentre per il 2019 il mercato potrebbe tornare a crescere, portandosi a quota 55 miliardi.

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Si ridimensiona inoltre la componente surroghe, scesa al 26,3% nel 2016 dopo il 28,4% del 2015.  Se fin qui tutto va bene, le preoccupazioni di Nomisma riguardano piuttosto “il brutale riprezzamento dei crediti” e con essi delle garanzie reali sottostanti, da cui potrebbe scaturire un impoverimento generale, quantomeno della componente di ricchezza immobiliare percepita.

La mole di Npl che ancora appesantiscono i bilanci bancari sono un serio rischio sistemico. Secondo le elaborazioni Nomisma su dati Bankitalia, i prestiti deteriorati sono arrivati a quasi 326 miliardi di euro (+274% rispetto al 2008) di cui 197 miliardi già annoverati tra le sofferenze. L’eccesso di offerta e la fragilità economica della domanda si riflettono soprattutto sui prezzi degli immobili che, a differenza delle transazioni, per ora restano al palo.

Nel 2016 le 13 maggiori città italiane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia) hanno registrato un calo dell’1,5% per le abitazioni usate, del 2,3% per gli uffici, dell’1,6% per i negozi e del 4% per i capannoni.

Passando invece alle 13 città intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona) si evidenzia un arretramento del 2% per le abitazioni usate, del 2,4% per gli uffici, dell’1,4% per i negozi e del 2,6% per i capannoni.

Su questa base le previsioni di Nomisma per il 2017 vedono prezzi ancora in flessione: dello 0,9% per le abitazioni nelle 13 grandi città, dell’1,5% per gli uffici e dello 0,9% per i negozi. Nel 2018 invece le variazioni, ancora in territorio negativo, dovrebbero comunque limitarsi all -0,2% per le abitazioni, -0,8% per gli uffici e -0,1% per i negozi.

Solo a partire dal 2019 si dovrebbe tornare su oscillazioni positive, +0,4% per le abitazioni e +0,5% per i negozi, mentre per gli uffici è previsto un ulteriore arretramento dello 0,2%.

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A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Nicola & Elena