Deposito prezzo dal notaio, anche per i vecchi accordi, come funziona?

La legge sulla Concorrenza N.124/2017 ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio”, legge regolata dall’ art. 1, comma, 63 e seguenti. Una norma secondo la quale, quando avviene la compravendita, il denaro va al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

Ma vediamo come funziona il meccanismo:

Secondo quanto stabilito dalla legge sulla Concorrenza, al momento dell’acquisto, tutte le somme corrisposte dall’acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte, devono confluire su un apposito conto del notaio.

In particolare, la normativa stabilisce che:

1. il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili; il notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;
2. sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
3. se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
4. se il notaio muore tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
5. se il notaio è sposato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
6. il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;
7. le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

La normativa ha effetto retroattivo, questo vuol dire che si applica anche ai compromessi (preliminari di compravendita) stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.

Quindi, secondo quanto previsto dalla “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”, le parti o anche una di loro potrà richiedere al notaio di aderire al deposito del prezzo: in questo caso – il pubblico ufficiale – al momento del trasferimento immobiliare, tratterrà la somma pattuita per la compravendita e la depositerà su un apposito conto corrente, fino alla trascrizione del trasferimento dell’immobile.

Evidentemente la legge 124/2017 costituisce una specie di “rivoluzione copernicana” nella contrattazione riguardante immobili e aziende, ma sarà prevedibile che non pochi problemi, sorgeranno nel primo periodo di applicazione della nuova normativa.

Riguardo i contratti preliminari stipulati prima del 29 agosto (data di entrata in vigore della legge 124/2017), ci saranno inevitabili conflitti tra gli acquirenti che chiederanno il deposito del prezzo al notaio e i venditori che sosterranno l’inapplicabilità retroattiva delle nuove norme alle contrattazioni nate prima della legge.

La tesi della derogabilità, di questa normativa in sede di contrattazione preliminare, senz’altro sarà avanzata con forza da molti operatori immobiliari, notai compresi, che daranno maggior rilievo al fastidio e alla complessità, rispetto a un lungimirante favore per la massima trasparenza possibile del mercato.

Viceversa, per altri, sarà auspicabile che, la legge 124/2017, sia qualificata come norma inderogabile perché appartenente al cosiddetto ordine pubblico di protezione, finalizzata a tutelare il contraente – reso debole –  dal sistema della pubblicità immobiliare, il quale per far funzionare la contrattazione nel suo complesso, giustamente, sconta il rischio dell’incertezza in cui ci si trova nel periodo compreso dal momento dell’ultima ispezione dei Registri immobiliari, fino al momento della trascrizione.

D’altronde, se l’acquirente potesse  rinunciare a questa protezione, patteggiando in fase di preliminare di vendita, non solo  rinuncerebbe al deposito del prezzo, ma diventerebbe immediatamente una “clausola di stile” della contrattazione preliminare e, paradossalmente, impatterebbe solo sugli sfortunati che andranno a stipulare “a cavallo” dell’entrata in vigore della legge 124/2017.

Patteggiare il deposito prezzo si è sempre potuto fare, anche prima della legge 124/2017, ma non si è mai fatto, poiché nessun venditore l’avrebbe consentito; Ora, invece, è bene convincersi che il legislatore ha voluto uno scenario più corretto e più civile.

Naturalmente, come potete intuire, si sono generate due correnti di pensiero che animano le discussioni su questa legge, una pro e una contro :

quelli pro – ossia che il capitale per la vendita, debba rimanere depositato sul conto corrente del notaio, fino all’effettivo passaggio di proprietà- sostengono che: se stai per fare uno dei passi più importanti e decisivi della tua vita ( ad esempio ): l’acquisto di una casa. il denaro andrà al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

In questo modo, se qualcosa dovesse andare storto, tu potresti recuperare in qualsiasi momento la somma versata, dato che la stessa, viene conservata sul conto del professionista sino a che il trasferimento della proprietà non avviene regolarmente e senza intoppi.

Ma pensa a cosa potrebbe succedere se, una volta consegnati gli assegni o eseguito il bonifico al venditore, il notaio dovesse accorgersi -nel successivo momento, in cui esegue la trascrizione dell’atto nei pubblici registri – che sulla casa è stata, nel frattempo, iscritta un’ipoteca o avviato un pignoramento.

Potrebbe essere difficile recuperare il prezzo e saresti costretto ad avviare una causa. Ed è per evitare questi problemi che la legge sulla concorrenza, di recente approvata dal Parlamento, ha predisposto delle norme a tutela dell’acquirente.

 Quelli Contro sostengono che: Il deposito del prezzo al notaio è da attribuire alla già nutrita schiera delle leggi inutili e dannose varate per il nostro settore. La legge crea una disparità fortissima tra le parti –  che fino ad oggi erano bilanciate e tutelate – mentre ora, il venditore, diventa parte debole del contratto.

Inoltre, la sua applicazione creerà notevoli problemi a quei venditori, che intendono vendere la propria abitazione per comprarne subito un’altra: sarà quasi impossibile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di una nuova abitazione, non potendo contare sulla liquidità proveniente dalla vendita del proprio immobile.

Oltre a ciò, è INAMMISSIBILE, il fatto che gli interessi maturati sul conto corrente del notaio, piuttosto che essere restituiti al venditore, vengano trattenuti dallo Stato, che di fatto ha varato una nuova tassa sulla proprietà immobiliare.

Naturalmente, come agente immobiliare mi sono interrogato su quante volte  è capitato, in 38 anni di carriera, che alla trascrizione di un atto, il notaio abbia trovato delle sorprese e che quindi, l’acquirente abbia rischiato i suoi risparmi; risposta: nessuna.

Non per essere malizioso, ma si sa: “ l’occasione fa l’uomo ladro”. Quindi, sinceramente, quanti di voi avrebbero abbastanza fiducia, da lasciare i propri risparmi sul conto ad una persona, seppur pubblico ufficiale?

Ed ancora, i proprietari di case saranno disposti a consegnare le chiavi al rogito sapendo che i soldini li prenderanno dopo circa un mese se tutto va bene ? Chi garantisce loro che il pubblico ufficiale non “scappi” con i soldi , gabbando venditore ed acquirente ?

E soprattutto, le Banche quali atteggiamenti avranno a riguardo la messa a disposizione degli importi concessi come mutuo? Saranno ancora disponibili ad erogare contestualmente al rogito?

Sicuramente questo sarà uno dei prossimi temi trattati.

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

 

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 

 Elena & Nicola