“COS’E’ IL “RENT TO BUY” ?
Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata a consentire l’acquisto di un bene immobile, di qualsiasi tipologia, con una modalità: graduale, flessibile ed economicamente più vantaggiosa rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale. Il Rent to Buy è, pertanto, un programma preparatorio all’acquisto che si può realizzare scegliendo, tra due diversi schemi contrattuali, entrambi perfettamente regolamentati.
La finalità degli accordi contrattuali è quella di consentire l’utilizzo immediato del bene che verrà poi acquistato, entro il periodo liberamente concordato tra le parti, ad un prezzo pattuito e bloccato oggi. Sarebbe, quindi, un errore assimilare il Rent to Buy ad una modalità di pagamento rateizzato, in cui la proprietà del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene dilazionato.
Il Rent to Buy è invece una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito, la proprietà del bene rimane comunque al venditore e ciò costituisce per lo stesso una importantissima garanzia.
IL “RENT TO BUY” PER GLI IMMOBILI RESIDENZIALI
Per quanto concerne gli immobili ad uso residenziale, le due finalità con cui la metodologia Rent to Buy viene più frequentemente applicata sono:
– consentire all’acquirente di disporre del tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento: consolidamento della propria capacità reddituale, creazione di uno storico creditizio e/o innalzamento del proprio livello di equity, ovvero di capitale proprio iniziale necessario per accedere al mutuo, importo solitamente pari al 15 – 20% del prezzo di vendita dell’immobile;
– consentire all’acquirente di avere il tempo di smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio immobile usato in cui attualmente vive evitando di dover, per la fretta, svenderlo.
Nel primo caso siamo soliti parlare di Rent to Buy di leva finanziaria, nel secondo di Rent to Buy di flessibilità. Ed è proprio per questa sua flessibilità che il Rent to Buy incontra molto favore anche nella fascia alta del mercato.
- La durata contrattuale viene solitamente fissata in 3 anni, fermo restando il diritto unilaterale dell’acquirente di anticipare a proprio piacimento la data del rogito definitivo. E’ inoltre, importante sapere che la metodologia Rent to Buy si può applicare indifferentemente agli immobili: già ultimati, a quelli in corso di costruzione ed a quelli da ristrutturare.
Siffatta prassi è, evidentemente, conseguenza della crescente difficoltà di accesso al credito stante la riluttanza degli istituti di credito ad erogare mutui a soggetti con lavori precari e della più generalizzata crisi del settore immobiliare.
LO SCHEMA CONTRATTUALE
In sintesi il contratto di rent to buy si può schematizzare nei seguenti termini:
- il soggetto denominatofuturo acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;
- l’ importo mensile consta di due componenti:
1) una parte a titolo di canone locativo a fondo perduto;
2) un’altra parte viene accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all’acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita (generalmente dal 15 al 20% del valore dell’immobile);
La durata massima del contratto per perfezionare la vendita dell’immobile è 10 anni e bisognerà versare il saldo del restante prezzo,generalmente 80- 85% del valore dell’immobile.
Lo schema contrattuale è particolarmente flessibile in quanto le parti potranno liberamente determinare la durata della fase del godimento del bene (nel limite del decennio), la quota di canone imputabile a corrispettivo, eventuali ipotesi di recesso, penali, la cessione del contratto, gli effetti dell’inadempimento.
I DUE MODELLI CONTRATTUALI CON CUI SI PUO’ REALIZZARE LA COMPRAVENDITA “RENT TO BUY”
I privati cittadini e le imprese hanno oggi a disposizione due diversi modelli contrattuali con cui poter realizzare le compravendite Rent to Buy: quello messo a punto nel 2009, normato dal Codice Civile ed ampiamente collaudato, e quello messo a punto dal Governo italiano, normato dall’articolo 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014 (Sblocca Italia) convertito in legge n. 164 dell’ 11 Novembre 2014.
Disponendo di due ben distinte tipologie contrattuali è possibile oggi scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta alle esigenze della parti.
Per non generare confusione ho preferito attribuire alle due tipologie di contratto, due distinte definizioni: Rent to Buy Originale il modello messo a punto all’inizio del 2009 , e Rent to Buy con riscatto il modello varato dal Governo italiano alla fine del 2014 con il decreto legge “Sblocca Italia” , operativo solamente dal 2015.
Il Rent to Buy Originale trae spunto dal modello originale statunitense, mentre invece il Rent to Buy con riscatto trae spunto dall’affitto con riscatto, del quale però elimina le più importanti criticità.
IL “RENT TO BUY ORIGINALE”, NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy Originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni. Sono, e devono restare,due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.
Entrambi i contratti vengono ovviamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate; è però opportuno che il preliminare venga anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solamente da un Notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l’acquirente nei seguenti casi:
1) fallimento del venditore;
2) decesso del venditore;
3) aggressione della proprietà del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Precisiamo che il Rent to Buy Originale non è la locazione con patto di futura vendita, con la quale qualcuno lo confonde. Da tale tipologia contrattuale atipica bisogna peraltro tenersi ben distanti dal momento che movimenta la fiscalità sulla vendita già alla stipula del contratto.
IL “RENT TO BUY CON RISCATTO”, NORMATO DAL D. L. “SBOCCA ITALIA”
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario a due fasi, denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile, regolamentato dall’art. 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”, successivamente convertito in Legge 164/2014.
Per i motivi sopra esposti, nonché per obbligo di legge, deve anch’esso essere trascritto dal Notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
VEDIAMO DEGLI ESEMPI PRATICI
Prima di esporre degli esempi dobbiamo chiarire la principale differenza tra le due diverse tipologie contrattuali:
– nel Rent to Buy Originale è previsto un impegno all’acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;
– nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.
E’ bene precisare che in quest’ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l’art. 23. Da qui discenderebbe l’impossibilità per il notaio di ricevere l’atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l’acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.
Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.
La prassi è pertanto, nel Rent to Buy con riscatto, di “spalmare” la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel “corrispettivo mensile per il godimento del bene” e più precisamente, all’interno dello stesso nella “componente da imputare a prezzo di vendita”.
Nell’esempio che segue troverete pertanto evidenziata in verde la versione con il Rent to Buy Originale, con caparra iniziale, ed in nero la versione con il Rent to Buy con riscatto, senza caparra iniziale.
RENT TO BUY ORIGINALE:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) …………… 90.000 Euro
Caparra iniziale (5%) …………………………………… 4.500 Euro
Versamento mensile ………………………………………. 400 Euro (150 in affitto + 250 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) ………. 13.500 Euro (4.500 caparra iniziale + 9.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) ……………. 76.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente o altri proventi)
RENT TO BUY CON RISCATTO:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) …………… 90.000 Euro
Versamento mensile …………………………………… 525 Euro (150 per godimento + 375 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%) …………….13.500 Euro (375 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%) ……………. 76.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente o altri proventi).
Notate come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell’equity
(capitale proprio dell’acquirente) la caparra iniziale di 4.500 Euro presente nel Rent to Buy Originale è stata “spalmata” in 36 rate da 125 Euro che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l’esborso mensile da 400 a 525 Euro.
I VANTAGGI DEL “RENT TO BUY”
Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto (o corrispettivo per il godimento)“salvata” come acconto sul prezzo (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare per l’acquirente uno storico di versamenti atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, durante il programma Rent to Buy, di un importo mensile leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere.
Il programma Rent to Buy crea quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui la banca può concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti. La fase di Rent to Buy potrebbe anche essere importante per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che questa metodologia consente di posticipare (2° effetto leva): istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie. Complessivamente circa il 8% del prezzo di compravendita.
E’ importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l’affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato non comporta in realtà un maggior costo rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 o più anni un mutuo o un leasing di importo inferiore può generare un risparmio sui costi del finanziamento anche doppio o triplo rispetto all’affitto (o al corrispettivo per il godimento) pagato al venditore.
Ecco perché il Rent to Buy rappresenta una leva finanziaria gratuita ed è, in qualsiasi caso,economicamente più conveniente rispetto all’acquisto tradizionale.
E’ ovviamente necessario personalizzare il Rent to Buy in modo che rimanga economicamente bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che lo schema contrattuale genera tra acquirente e venditore, in una perfetta ed etica armonia basata sul principio Win-Win (Vincitore-Vincitore).
NON SOTTOVALUTARE I RISCHI DEL “RENT TO BUY”
Se pensi che il Rent to Buy sia semplicemente un contratto, sei già potenzialmente candidato ad entrare nel club di coloro che con il Rent to Buy “si sono fatti del male”.
Il Rent to Buy di leva finanziaria è in realtà un’operazione finalizzata a costruire la perfetta finanziabilità dell’acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta pianificazione dell’acquisto e sull’assistenza, in ogni fase, di un qualificato Consulente Finanziario.
Che tu sia l’acquirente o che tu sia il venditore, la questione non cambia: al termine del programma Rent to Buy il mutuo o il leasing deve assolutamente arrivare. Nell’interesse di tutti.
Non essere superficiale e non intraprendere questo percorso se non hai un reddito stabile su cui poter contare.
Se poi pensi che la contrattualistica Rent to Buy sia una cosa semplice da realizzare e che qualsiasi professionista, anche se non esperto in questa specifica materia, sia in grado di predisporla seguendo le indicazioni contenute nel manuale scaricato da internet: sei, invece, destinato ad entrare nel club di coloro che hanno pagato per fungere da cavia al professionista inesperto a cui si sono rivolti.
Per quanto concerne il Rent to Buy Originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti. In assenza di collegamenti realizzati a regola d’arte, i rischi sono:
– scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero in caso di contenzioso;
– movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
– non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da noi messi a punto per gestire, senza danno per le parti, eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso, dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.
Per quanto concerne, invece, il Rent to Buy con riscatto, il principale rischio è quello di stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall’art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela per l’acquirente derivante dalla trascrizione.
Parallelamente il venditore, venendo meno, in presenza di un contratto atipico, i benefici fiscali previsti dalla Circolare n. 4/E del 19/02/2015 della Agenzia delle Entrate, si vedrebbe costretto ad affrontare una tassazione decisamente superiore.
COME RICONOSCERE GLI INCOMPETENTI
Il primo segnale che potresti ricevere da un professionista che non è competente in questa materia è una frase del tipo “Il Rent to Buy è un contratto nuovo, non è ancora perfettamente regolamentato…”.
Se hai letto i contenuti dell’articolo, sai bene che il Rent to Buy è perfettamente regolamentato, sia dal punto di vista giuridico, che da quello fiscale, ed in ben due diverse tipologie contrattuali.
E’ evidente che il tuo interlocutore non conosce adeguatamente la materia e pertanto, per non sfigurare, si arrampica sugli specchi.
Un secondo segnale dell’incompetenza del tuo interlocutore potrebbe essere costituito, nell’ambito di una compravendita che prevede una caparra confirmatoria iniziale, dall’intenzione di utilizzare un unico contratto.
Se il tuo professionista ha in mente il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile (Rent to Buy con riscatto), evidentemente non lo conosce bene e non sa che in quel contratto, non essendo previsto alcun obbligo di acquisto, non si può inserire la caparra.
Se, invece, il tuo professionista ha in mente un preliminare ad effetti anticipati, può certamente inserirvi una caparra, ma non ti sta proponendo il Rent to Buy, bensì, una tipologia contrattuale assai diversa ed assolutamente priva delle garanzie previste nell’autentico Rent to Buy.
Quando ti trovi davanti a questi palesi segnali di incompetenza, non indugiare: congedati diplomaticamente da queste persone. Non puoi affidare il tuo patrimonio (se devi vendere) o i tuoi risparmi (se devi acquistare) a dei soggetti che non hanno una minima padronanza della materia.
Non stupirti se le persone che manifesteranno la propria incompetenza sul Rent to Buy saranno,molto probabilmente, dei professionisti stimati o addirittura dei luminari in altre materie.
Essere incompetente in una specifica materia, non significa assolutamente essere una persona ignorante.
Soprattutto quando si tratta di una metodologia nuova ed ancora poco diffusa; è normale che la reale competenza non dipenda dal titolo posseduto da chi eroga la consulenza, ma dalla sua esperienza pratica e dalle scelta di essersi specializzato in quella specifica materia.
L’ASSISTENZA GRATUITA DOPO LA STIPULA DEI CONTRATTI
E’ sicuramente questa la miglior garanzia che un Consulente possa offrire ai propri Clienti: impegnarsi a restare a loro disposizione fino al completamento del processo di acquisto con il rogito notarile definitivo.
Noi abbiamo fatto nostro questo obbligo deontologico: restare a disposizione dei Clienti anche dopo la stipula dei contratti, pronti ad assisterli gratuitamente in caso di necessità impreviste quali potrebbero essere, a mero titolo di esempio, la necessità di rivedere gli accordi tra le parti o la cessione della propria posizione contrattuale ad un nuovo soggetto subentrante.
Sappiamo come lavoriamo e non abbiamo alcun problema ad assumerci questo impegno. Siamo consapevoli della perfezione della contrattualistica che utilizziamo: accuratamente predisposta per affrontare qualsiasi evento imprevisto possa verificarsi.
Se troverai altri professionisti in grado di assisterti nella compravendita Rent to Buy, pretendi anche da loro la stessa garanzia. Li metterai così alla prova e capirai quanto si sentono sicuri delle loro reali competenze e della contrattualistica che utilizzano.
LA SICUREZZA NELL’ACQUISTO CON IL RENT TO BUY
Se vuoi acquistare un immobile con il Rent to Buy, in piena sicurezza ed alle migliori condizioni di mercato, ci sono dei parametri che non devi mai perdere di vista:
1 – devi comprare l’immobile che risponde alle tue effettive esigenze, sia per caratteristiche tecniche che per ubicazione geografica: devi poter attingere alla più ampia gamma possibile di immobili disponibili sul mercato;
2 – devi pagarlo il giusto prezzo, ovvero senza alcuna maggiorazione rispetto a quanto l’avresti pagato acquistandolo con una compravendita tradizionale;
3 – devi acquistare avvalendoti di un contratto che ti tuteli al 100%, anche in caso di eventuali incidenti di percorso, che potrebbero accadere durante il programma Rent to Buy a te o al tuo venditore; non devi accettare passivamente i contratti predisposti dai consulenti del venditore (soprattutto se questo è un costruttore) e devi far valere il tuo diritto di stipulare un contratto registrato e soprattutto trascritto dal notaio di tua fiducia;
4 – il tuo Rent to Buy deve essere costruito alla luce di una corretta pianificazione finanziaria, perfettamente studiata per allinearti ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo;
5 – devi avere la certezza di ottenere il mutuo al termine del programma Rent to Buy: devi poter contare, all’occorrenza, sull’assistenza di un qualificato Consulente finanziario, convenzionato con molti istituti di credito;
6 – una volta che avrai individuato l’immobile idoneo alle tue esigenze e ne avrai concordato il giusto prezzo, devi poter contare sull’ aiuto di un professionista competente e preparato per spiegare il Rent to Buy al venditore, in modo corretto ed esauriente, al fine di risolvere tutti i suoi comprensibili dubbi verso una metodologia per lui nuova.
Se pensi di raggiungere il TUO obiettivo rivolgendoti alle Agenzie Immobiliari tradizionali incorrerai inevitabilmente in delle spiacevoli delusioni. Scoprirai che sono veramente rari gli Agenti Immobiliari preparati a gestire la compravendita Rent to Buy: tutti gli altri, oltre ad essere impreparati, non ne hanno proprio la cultura.
Gli Agenti Immobiliari tradizionali, FORSE, conoscono solamente il Rent to Buy con riscatto, ovvero quello normato dall’art. 23 del Decreto Legge “Sblocca Italia”. E qui sorge un’altro problema, che capirai osservando la seguente tabella comparativa.
Avrai sicuramente notato che nel Rent to Buy con riscatto del Decreto Legge “Sblocca Italia” non è previsto un impegno all’acquisto, ma solamente un diritto del conduttore ad acquistare.
Ciò non produce per l’Agente Immobiliare la possibilità di percepire la commissione sulla vendita già alla stipula del contratto, ma solamente al rogito definitivo, che avverrà entro il termine della durata contrattuale prevista.
Al momento della stipula del contratto l’Agente Immobiliare si deve accontentare di percepire, da ciascuna delle parti, una commissione pari ad una mensilità del canone di godimento previsto dal contratto. Ecco perché, non conoscendo il Rent to Buy Originale, che consente invece all’Agente Immobiliare di percepire subito la commissione sulla vendita, molti Agenti Immobiliari sono ostili al Rent to Buy.
Quasi tutti cercheranno di scoraggiarti. Qualcuno ti dirà addirittura che gli immobili vendibili con il Rent to Buy costano di più o che con il Rent to Buy il prezzo non è trattabile. Sono tutte fandonie e sono semplicemente il frutto della “non cultura” sul Rent to Buy.
Escluse poche Agenzie, tutte le altre ti diranno sempre che il Rent to Buy è una formula troppo complicata e non funziona. Così infatti è per loro, proprio perché sono impreparate a gestire questo tipo di compravendita: ma non è certo così per noi che siamo gli Specialisti del Rent to Buy.
Non preoccuparti se finora hai ottenuto dei “rimbalzi”: adesso sei arrivato nel posto giusto!
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Finalmente hai trovato lo Specialista Rent to Buy che opera nella tua zona!
Incontralo subito: la sua consulenza informativa è assolutamente gratuita e ti consentirà di muoverti da subito in modo corretto, evitando quei tipici errori che potrebbero portati a non acquistare l’immobile al miglior prezzo di mercato o, addirittura, a compromettere irreparabilmente la positiva conclusione della trattativa.
Incontrandoti con uno dei nostri Consulenti potrai innanzi tutto conoscere nel dettaglio tutte le caratteristiche delle due diverse tipologie contrattuali con cui possiamo realizzare il tuo programma Rent to Buy: è opportuno che tu le comprenda entrambe per capire quale delle due sia la più appropriata alla luce della tua personale situazione finanziaria.
Il tuo Consulente ti aiuterà, inoltre, a pianificare con precisione l’investimento, aiutandoti a valutare accuratamente il tuo budget massimo di spesa.
Una volta pianificati tutti gli aspetti finanziari potrai tranquillamente decidere se affidarti a noi solamente per l’assistenza nella compravendita Rent to Buy oppure anche per la ricerca dell’immobile. Per questa seconda ipotesi lo Specialista Rent to Buy inizierà la ricerca della tua casa ideale utilizzando le efficientissime metodologie di cui noi disponiamo!
Ora, dopo tutti questi miei consigli, sai come agire per acquistare la Casa dei tuoi sogni !
A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!
Noi siamo qui.
Un abbraccio virtuale a tutti.
Elena & Nicola
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