Il mercato Immobiliare sta rallentando ?

Pubblicato in 16 Febbraio 2018 di nicola01 — Nessun commento ↓

La domanda che mi viene rivolta più di frequente è se e quando i prezzi delle case torneranno a salire. Le persone che stanno cercando di vendere casa sperano in una ripresa dei prezzi a brevissimo, ma la realtà – come al solito – è ben diversa.

Nella maggior parte dei casi: né i proprietari di casa né gli agenti immobiliari, sanno il perché non ci sarà una ripresa dei prezzi a breve, e non sanno nemmeno quanto durerà questa decrescita dei valori immobiliari.

Se a te interessa sapere quale sarà il futuro prossimo del mercato immobiliare residenziale, continua a leggere questo articolo.

Ti dico subito che non ho la sfera di cristallo e non uso formule magiche. Non prevedo il futuro e non ho la verità in tasca, ma me la cavo discretamente nell’analizzare i dati del mercato immobiliare in cui opero da 38 anni.

Il settore immobiliare, come ben noto, è stato fortemente penalizzato dalla crisi dei mercati finanziari a partire dal 2007/2008. Lo scandalo dei mutui sub-prime negli USA ha rappresentato l’elemento chiave per una crisi in un settore che deve ancora stabilizzarsi.

Il 2017, appena trascorso (come gli anni 2014, 2015, 2016), è stato un altro anno complicato che ha smentito previsioni e disatteso speranze: doveva esserci la ripresa, ma si è avuta una flessione; doveva stemperare l’incertezza, ma timori e prudenza hanno continuato a dominare gli operatori; doveva fornire qualche indicazione di prospettiva su dove si dirigono Italia ed Europa, ma i punti interrogativi sono ancora lì, sostanzialmente inalterati.

Abbiamo attraversato un periodo difficile e le prospettive non sono ancora chiare. E’ bene guardare in faccia la realtà; approfondirne l’analisi con rigore, per capire dove veramente si va.
Questo è quello che , insieme al mio Team, abbiamo cercato di fare con questo articolo.

Buona lettura!

Cerchiamo di capire, quindi, quali saranno le previsioni del mercato immobiliare per il 2018 e se investire in immobili sarà un buon affare.

Le previsioni, secondo un rapporto dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di novembre 2017 indica, come il numero delle transazioni nel mercato immobiliare, riferite al triennio 2016/2018, sia in una fase di crescita moderata.

In questa fase di congiuntura economica, si registra una situazione di bassi tassi di interesse relativi ai mutui: gli istituti di credito, offrono tassi super vantaggiosi e questi sono indice di un mercato che ha voglia di riprendersi. Nonostante le tensioni sui mercati finanziari, a livello politico nazionale ed internazionale, l’anno 2018 rappresenta, potenzialmente, il momento giusto affinché gli italiani possano continuare a cambiare casa.

Ma prima di andare avanti, con l’analisi futura ,vediamo cosa è successo in passato:

Come si può osservare dal grafico sottostante, nel 2016, il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita: confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Le unità abitative compravendute, in termini di NTN (= numero transazioni normalizzate), raggiungono il livello di circa 534 mila.
Come si osserva dalla Figura 1, il mercato mostra livelli nuovamente superiori a quelli della fine degli anni ottanta.

Figura 1: abitazioni compravendute (NTN) in Italia 1985-2016

E, da come si evince dal grafico della figura 2, il dato del 2016, consolida e accelera il trend positivo riscontrato a partire già nel 2014; ma se la crescita considerevole rappresenta l’avvio di un nuovo ciclo o un dato meramente transitorio, è ancora presto per dirlo.

Figura 2: storico di transazioni normalizzate dal 2000 al 2016

I fattori di crescita già presenti nel 2015, non spiegano, tuttavia, l’entità davvero ragguardevole del balzo in avanti intervenuto nel 2016 con il +18,9% di abitazioni acquistate rispetto al +6,5% del 2015. Un aumento per altro diffuso e generale lungo tutta la penisola, sia nei grandi che nei piccoli centri.

E’ possibile ricercare una spiegazione, del livello così elevato delle vendite registrate nel 2016, nel clima di fiducia delle famiglie, particolarmente cospicuo, per le ragioni di contesto che rappresentavano tangibilmente i primi passi di uscita dalla crisi.

Inoltre, è possibile che si sia manifestata la convinzione, che l’accoppiata: tassi di interesse così bassi e prezzi delle abitazioni in discesa, osservata nell’anno precedente, poteva non durare a lungo; in aggiunta, la presenza di numerose agevolazioni fiscali – connesse alla ristrutturazione di un immobile (poi prorogate anche nel 2017) – può aver influito positivamente sulle decisioni all’acquisto.

Il permanere, infine, di una certa volatilità nei rendimenti finanziari alternativi all’immobiliare e la riduzione delle performance dell’azionario, può aver indotto a scegliere l’asset immobiliare residenziale come una conveniente alternativa all’investimento.

Ma vediamo cosa è successo nel 2017.

I risultati dell’osservatorio sul mercato immobiliare di novembre 2017 indica che: il mercato immobiliare italiano si sta avvicinando al punto di svolta rilevabile nel dinamismo degli scambi, ma non ancora dei prezzi. L’euforia del 2016, sul fronte delle compravendite, lascia spazio a maggiore oculatezza nelle scelte.

Per l’Istituto Nomisma: “ le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545 mila; considerando come termine di paragone il 2006 – ultimo anno della fase espansiva – il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300 mila contratti stipulati in meno”.

Nello specifico: “I 13 mercati monitorati riflettono il trend nazionale con un incremento del 5,7% nel 2017 (considerando gli ultimi 11 anni, il calo si attesta in questo caso al 20,4%); più pesante lo scotto per gli immobili per l’impresa (-45,6% al di sotto dei livelli pre-crisi).”

Passando alle locazioni, Nomisma rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati; il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative).

L’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma rilevante e ovunque in crescita.Considerando i valori immobiliari, la variazione percepita dagli operatori si sta progressivamente avvicinando alla variazione reale;

Figura 3: Andamento prezzi di mercato

Secondo il nostro parere: per effetto della pressione della domanda i prezzi sono ormai prossimi all’invarianza; per questo i cambiamenti registrati, potrebbero indurre la componente d’investimento, ormai quasi scomparsa dal mercato al dettaglio, a riattivarsi.

Pare che il ritorno in territorio positivo della variazione dei prezzi, per ora circoscritto al solo ambito milanese, sia destinato ad ampliarsi conferendo ulteriore slancio alla ripresa.

Per quantificare la perdita di valore capitale degli immobili, fatto 100 il prezzo medio delle abitazioni nuove nel 2008, a fine 2017 tale valore è sceso a 77, con una flessione del 23%. (Milano con -17% );

rispetto agli uffici l’arretramento è giunto a 74, per un arretramento del 26% ;

in ultimo i negozi, la cui riduzione media è stata del 22%.

Considerando invece i tempi medi di vendita e locazione, si stima che occorrano in media 7 mesi per alienare un’abitazione e 3-4 mesi per affittarla; nonostante la riduzione in atto, i tempi medi di vendita, risultano essere tuttora più elevati di 1,5 mesi rispetto ai livelli pre-crisi.

Figura 4: Tempi di vendita

Passando al segmento di uffici e negozi, i tempi medi di assorbimento si attestano rispettivamente a 9 e 10 mesi, ossia nettamente sopra i minimi dello scorso decennio (3-4 mesi per gli uffici e 3-5 per i negozi).

Lo sconto praticato si presenta in media superiore di 3-4 punti percentuali, rispetto ai minimi pre-crisi; la contrazione dello sconto registrata nell’ultimo semestre: ha limitato la caduta dei prezzi che continua, tuttavia, ad essere alimentata dal ridimensionamento delle aspettative iniziali dei venditori.

Il mercato di Milano si presenta atipico rispetto al quadro appena tracciato, presentando un incremento dei prezzi in tutti i segmenti.

La ritrovata apertura degli Istituti di credito nei confronti del settore non è tanto basata sulla presunta capacità di copertura delle garanzie immobiliari, quanto su un’attenta valutazione delle effettive capacità di rimborso dei richiedenti.

Il ritorno a una normalità allocativa è stato favorito dal processo di dismissione degli NPL (non performing loans), rivelatosi particolarmente intenso nel corso del 2017 .

Dunque: Possiamo parlare, finalmente, di ripresa delle compravendite degli immobili ? La crescita è reale ?

Figura 5: abitazioni compravendute (NTN) in Milano e Provincia dal 2004 al 2016.

Il mercato immobiliare, a livello generale, ha chiuso l’anno 2017 con indicatori in aumento, e più che positivi. L’Agenzia delle Entrate ha rilevato, solo nei primi nove mesi dello scorso anno, un aumento di circa il 20% nelle transazioni immobiliari.

Le elaborazioni, compiute poi da Nomisma, stimano circa 518.000 transazioni, a conferma del trend positivo, con previsioni di rialzo per l’anno in corso attorno al 7%. Sempre Nomisma prevede per gli anni 2018-2019 una crescita delle transazioni, sebbene in maniera leggermente più ridotta, rispetto ai precedenti dati.

Possiamo affermare, quindi, che la ripresa delle compravendite di immobili c’è, ma sarà una ripresa lenta.

Questa è la situazione, che rende l’Italia lontana dal resto dell’Europa, dove i valori del mattone, hanno ormai imboccato una strada di crescita. L’Italia è l’unico Paese dove a metà dello scorso anno le quotazioni immobiliari, erano ancora in discesa*; contro un resto d’Europa che per i due terzi ha registrato aumenti di oltre il 5%.

*Prezzi delle case, nel terzo trimestre -0,8% su base annua.

Figura 6: vendite in Europa

Le cause della ripresa ritardata

Quali sono i motivi strutturali e contingenti che pesano ancora sul mattone italiano?
Secondo il nostro modestissimo parere: in Italia vediamo andamenti diversificati con realtà come Milano, ma non solo, in cui c’è già dinamica moderatamente espansiva, e altre zone del Paese dove la flessione è ancora in atto.

Questo è l’effetto di un avvio di ripresa molto lento, che risente tuttora della debolezza di un decennio di crisi; dell’eccesso di offerta non ancora smaltito e del fatto che si è registrato un riprezzamento solo parziale dei valori. Abbiamo visto una certa difesa di valori, seppur fuori mercato, durante la crisi. Una rigidità che oggi scontiamo.

Stiamo perdendo il confronto con l’ Europa, perché i venditori non hanno voluto cedere, cercando di portare a casa valori insostenibili in base al quadro economico e alla situazione del settore. Ecco come mai – oggi – viviamo un residuo di regressione, nonostante il ritorno della domanda e l’aumento delle compravendite. In altre Nazioni, come la Spagna, le quotazioni pesantemente ridimensionate per la crisi, hanno consentito al settore di ripartire prima che da noi.

Purtroppo cresciamo meno degli altri. Abbiamo una economia che avanza poco. Una disoccupazione molto alta. Una migrazione interna più bassa e costruiamo poco. Anche la tassazione elevata incide: è aumentata tantissimo in questi anni di crisi e, di conseguenza, a fronte di queste motivazioni manca la spinta a comprare casa.

Il calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni, si manifesta contestualmente a una crescita del numero di immobili residenziali compravenduti.

Le Prospettive sono abbastanza rosee per il mercato immobiliare nel 2018, ma la prudenza non è mai troppa. Si prevede per l’anno appena iniziato, un lieve aumento dei valori nel settore immobiliare nazionale compreso tra 0 e +2% e un incremento delle compravendite tra +2% e +4%. Questo, ammesso che l’oculatezza appresa durante la crisi, abbia insegnato a non lasciare spazio ad acquisti a prezzi oltre il reale valore di mercato.

Le compravendite immobiliari continuano a crescere, ma ad un ritmo minore rispetto al recente passato. La conferma arriva anche dall’Istat, che nel secondo trimestre del 2017 rileva una crescita su base annua del 2,7%. Prezzi delle case: cresce il nuovo, ancora lieve calo per l’usato.

L’anno 2018 è appena iniziato, ma già si colgono i segnali legati a mutui a tassi minimi.
I prezzi bassi ,legati alla lunga crisi immobiliare, han fatto si che le compravendite – ogg i- siano in aumentano, segno di un interesse ritornato per il mercato immobiliare.

Il trend di crescita è legato maggiormente, quindi, al calo dei prezzi, e da mutui che tornano ad essere erogati dopo il credit crunch bancario.

Figura 7: mutui dal 2006 al 2016

Dal 2007 circa, i prezzi sono scesi di quasi il 40%. Il comparto legato alla prima casa, e quello legato agli immobili come investimento, è in movimento. La città di Milano è segnalata come quella con più possibilità di recupero nel settore (prezzi in aumento con trend confermato per il 2018). La stima viene fatta con prezzi al ribasso anche per l’anno 2018 specie nell’hinterland/provincia.

Le posizioni degli operatori del settore per l’anno in corso, non sono uniformi; alcuni fanno ancora una stima dei prezzi al ribasso, in quanto vi sono fattori legati: alla politica, alla stabilità, ed all’economia, che incidono sul campo.

In aggiunta, per i giovani – l’acquisto di una prima casa – non è più un bisogno fondamentale. Le loro scelte sono influenzate dalla mobilità lavorativa.

Molti esperti, me compreso ed i miei collaboratori, concordano che: le compravendite immobiliari, continueranno a salire con prezzi in stabilizzazione e ripresa della crescita nel 2018/2019.

Che il mattone sia ormai fuori dalla crisi è un dato di fatto. Resta da capire il come ne sta uscendo. Del resto, se il mercato si è rimesso in moto – come già detto- è anche grazie al fatto, che i valori sono diminuiti notevolmente dall’inizio della crisi immobiliare, rendendo le case piu’ appetibili.

Sul mercato delle locazioni , invece, è attesa una sostanziale tenuta dei canoni con lievi aumenti nelle metropoli, dove la domanda è particolarmente favorita. Nel 2018 è prevista una ripresa delle quote, con una domanda sostenuta su tutte le tipologie. Continua il successo del contratto a canone concordato che conferma interesse tra proprietari ed inquilini.

Una valutazione del futuro immobiliare, non puo’ prescindere dallo studio dell’andamento del settore del credito: le erogazioni dei mutui casa, sono in aumento; anche se, negli ultimi mesi del 2017, la spinta alla crescita sembra aver esaurito la sua forza. E’ un segnale che il mercato si sta stabilizzando. Le banche manterranno il loro atteggiamento prudenziale, ma i tassi saranno ancora favorevoli.

Per quanto mi riguarda, la domanda di immobili è in crescita. La tipologia più richiesta è: il tre locali; seguito dal quattro locali. È da registrare anche un aumento di disponibilità di spesa nelle fasce più basse.

L’offerta, però, non sempre si dimostra all’altezza delle richieste, e per alcune tipologie, c’è da attendersi ancora un lieve ribasso dei prezzi.

Nell’insieme nel 2018 il trend dovrebbe restare nella scia di quello del 2017. I segnali positivi sui prezzi coinvolgeranno più realtà e, non solo, le grandi città.

C’è interesse per gli edifici che rispettano i criteri di efficienza energetica e quelli antisismici. Questo spinge sulle nuove costruzioni. Non è, però da escludere – che il mercato- possa rallentare, a causa di proprietari che iniziano a immettere sul mercato immobili a prezzi troppo distanti dal reale valore di mercato (cosa che sta già accadendo); e che, dall’altro lato, ci siano acquirenti, soprattutto alla ricerca della prima casa, meno propensi a pagare l’immobile alle cifre richieste, specialmente se la qualità abitativa non è elevata, ed occorre intervenire con importanti lavori di ristrutturazione.

D’altro canto, in alcune realtà immobiliari, ci sono compratori che avendo buona capacità di spesa, presi dall’euforia del momento e dalla scarsa conoscenza del mercato, acquistano gli immobili anche ai valori del periodo pre-crisi.

Riepilogando:

Compravendite in crescita, ma ad un ritmo fisiologicamente più basso. Buoni segnali sul fronte dell’avvicinarsi dell’inversione di tendenza, nell’andamento dei prezzi e dal punto di vista della diminuzione di sconti e tempi di vendita.

Questo è il quadro generale che emerge dal confronto delle varie opinioni, degli operatori del settore e dai dati dell’ Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 stilato da Nomisma.

Figura 8: andamento dei cicli immobiliari al 2018 e tendenze di lungo periodo

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Elena & Nicola

Cos’è la successione ereditaria?

Pubblicato in 2 Febbraio 2018 di nicola01 — Nessun commento ↓

La successione ereditaria è quel processo giuridico che comporta il trasferimento del patrimonio ereditario dal soggetto defunto al suo, o ai suoi, successori. Per patrimonio ereditario si intende l’insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi trasmissibili che fanno capo al defunto al momento della sua morte. Dunque, l’eredità comprende non solo i beni e i crediti di cui è titolare il de cuius al momento della morte, ma anche i suoi debiti.

Comunemente si dice che la successione a causa di morte riguarda i beni del defunto; si tratta, però, di un’imprecisione, in quanto la successione riguarda il patrimonio del defunto o singoli diritti che lo compongono, tra i quali rientrano, naturalmente, anche i diritti reali, in primo luogo la proprietà di beni, che solitamente hanno un rilievo preponderante. Il codice civile italiano regola le successioni dall’articolo 456 all’articolo 767.

La successione a causa di morte (nota anche come successione mortis causa) è regolata da norme che, nel loro insieme, costituiscono il diritto successorio , ramo del diritto civile. Tali norme sono generalmente contenute nel codice civile.

La successione può essere di due tipi:

successione testamentaria: quando è regolata da un testamento;

successione legittima: in mancanza di un testamento, la successione è regolata dalla legge.

Nel caso esista un testamento, ma non disciplini l’intera successione, la stessa sarà in parte testamentaria e in parte legittima. In ogni caso il nostro ordinamento stabilisce che una quota di eredità, la legittima, spetta di diritto ai parenti più stretti.

A codesti soggetti quali, il coniuge, i discendenti e gli ascendenti in mancanza di discendenti, spetta in ogni caso,come già espresso, il diritto ad una quota di eredità. Questo diritto alla quota di legittima configura un limite alla autonomia testamentaria e s’inquadra nell’ambito della cosiddetta successione necessaria.

Quando si succede?

La sostituzione nella titolarità del patrimonio avviene per mortis causa ossia il presupposto della successione è il decesso del soggetto titolare del patrimonio che viene devoluto in base alle modalità previste dalla Legge.

Quest’ultima disciplina, infatti, i diversi casi in cui ci si può trovare al momento dell’apertura della successione (art. 456 del codice civile: “la successione si apre al momento della morte, nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto”), al fine di conseguire il passaggio del patrimonio ereditario e regolare anche i differenti interessi del defunto, dei suoi familiari, dei suoi creditori e dello Stato.

Chi sono gli Eredi e i legatari

I soggetti che subentrano nella titolarità del patrimonio o di una quota del patrimonio del de cuius prendono il nome di eredi, quelli che invece subentrano nella titolarità di singoli diritti, siano essi reali o di credito, prendono il nome di legatari.

Mentre il de cuius è necessariamente una persona fisica, eredi e legatari possono anche essere persone giuridiche. lI patrimonio o la quota di patrimonio attribuita all’erede prende il nome di eredità; si parla, invece, di asse ereditario o massa ereditaria con riferimento al patrimonio del de cuius nel suo complesso.

L’erede subentra, per intero o in ragione di una quota, in tutti i rapporti giuridici, attivi e passivi, del de cuius, assumendosi quindi tanto i diritti, quanto gli obblighi; si ha, quindi una successione a titolo universale. Nel caso del legatario, invece, si ha una successione a titolo particolare.

Il termine “legatario” è raramente utilizzato, sicché si parla impropriamente di eredi e di eredità in senso lato, facendovi rientrare anche i legatari.

Individuazione degli eredi e legatari

Gli eredi e i legatari possono essere stati individuati dallo stesso de cuius, quando era ancora in vita, con un apposito negozio giuridico che prende il nome di testamento ( ne parleremo in modo più approfondito in un prossimo articolo): è questa la cosiddetta successione testamentaria.

In mancanza di testamento, gli eredi sono individuati dalla legge nelle persone del coniuge e di coloro che intrattengono i più stretti rapporti di parentela con il de cuius: si parla, in questo caso, di successione legittima . Si noti che, a differenza degli eredi, i legatari possono essere designati solo con testamento; la disposizione testamentaria che li individua prende il nome di legato.

Indegnità e diseredazione

L’indegnità è un istituto che risale al diritto romano ed è giunto fino agli ordinamenti attuali: in base a esso, coloro che hanno arrecato gravi offese (come l’omicidio) alla persona del de cuius o hanno gravemente leso la sua libertà di fare testamento, non possono essere suoi eredi o legatari.

L’indegnità opera a prescindere dalla volontà del de cuius, in quanto risponde a un’esigenza di interesse pubblico, ripugnando alla coscienza sociale che possa succedere al defunto chi ha tenuto certi comportamenti nei suoi confronti.

A differenza dell’indegnità, la diseredazione opera a seguito di una dichiarazione di volontà espressa dal de cuius nel testamento (cosiddetta disposizione negativa) ed esclude dalla possibilità di essere erede chi avrebbe altrimenti potuto esserlo in virtù della successione legittima. La diseredazione in senso stretto si distingue dalla preterizione, che si ha quando il testatore ha lasciato ad altri, ma nulla a un soggetto che sarebbe stato suo erede in virtù della successione legittima.

Accettazione eredità

Per acquisire l’eredità occorre accettarla. L’accettazione ,che non può riguardare solo una parte dell’eredità, può essere espressa, tacita o presunta. Il diritto si prescrive in 10 anni.

Accettazione Espressa con un ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale del luogo ove il defunto aveva l’ultimo domicilio. In caso di eredi minori o incapaci, occorre anche l’autorizzazione del giudice.

Accettazione presunta si verifica allorché l’acquisto dell’eredità avvenga in automatico o per il solo fatto che non si è compiuto un atto previsto dalla legge (esempio mancato compimento dell’inventario, mancata dismissione del possesso dei beni ereditari, mancata dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario) ovvero perché si è tenuto un determinato comportamento (sottrazione dei beni ereditari). Si parla di accettazione presunta perché la legge indica dei casi al verificarsi dei quali l’acquisto dell’eredità è automatico (prescindendo cioè dall’accettazione), sul presupposto che chi lo abbia compiuto voleva accettare e senza, quindi, che abbia rilevanza la reale volontà contraria (la prova della quale, peraltro, non è ammessa).

Principalmente i casi accettazione presunta sono tre:

1) i chiamati all’eredità hanno sottratto o nascosto beni ereditari (essi decadono dalla facoltà di rinuncia la quale è irrilevante);

2) il chiamato all’eredità che è nel possesso dei beni ereditari deve formare l’inventario entro 3 mesi trascorso tale termine, il chiamato è considerato erede puro e semplice;

3) formato l’inventario, il chiamato, nei 40 giorni successivi, non dichiara se accettare o rinunziare all’eredità.

Accettazione tacita, cioè desumibile da un comportamento che manifesti la volontà di accettare (per esempio con il trasferimento della residenza nella casa ricevuta in eredità o la vendita della casa ricevuta in eredità ). Se l’erede accetta, subentra al defunto anche nei debiti.

Per questo motivo la legge prevede, con le medesime formalità richieste per l’accettazione espressa, la possibilità di:

rinunciare all’eredità, cioè di rifiutarla (con la conseguenza, però, che saranno chiamati all’eredità i discendenti);

di accettare con beneficio di inventario(obbligatorio in caso di eredi minori, incapaci, o di persone giuridiche), in modo da non rispondere dei debiti del defunto con il proprio patrimonio personale, ma solo nei limiti del valore di quanto ricevuto in eredità. Come si effettua l’accettazione con beneficio di inventario?Si effettua mediante dichiarazione ricevuta da notaio o dal cancelliere ed inserita nel registro delle successioni. La dichiarazione poi deve essere trascritta presso l’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si è aperta la successione. Se vuoi fare l’accettazione con beneficio di inventario hai tre mesi rinnovabili dal giudice per non più di un trimestre.

Dopo l’apertura della successione, che permette di definire la legge da applicare in base al domicilio del defunto, il successore indicato nel testamento o quello che in base al grado familiare è legittimato a succedere deve accettare l’eredità per assumere la qualità di “erede”.

Il periodo che intercorre tra l’apertura della successione e quello dell’accettazione viene definito “giacenza dell’eredità”: in questo periodo il chiamato a succedere non dispone dei beni ma può compiere atti di conservazione degli stessi fino alla nomina, d’ufficio o su istanza di qualsiasi interessato del patrimonio ereditario, di un curatore.

Si precisa che l’effetto dell’accettazione dell’eredità da parte del chiamato alla successione risale al momento nel quale si è aperta la successione (art. 459, codice civile): per esempio, se il de cuius muore il 10 aprile 2017 e il chiamato alla successione accetta il 20 giugno 2017 l’accettazione retroagisce alla data di apertura della successione quindi al 10 aprile 2017.

Una domanda molto comune, che mi viene rivolta è la seguente:quanto tempo ho per accettare l’eredità?

Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni ma se vi è interesse a che il chiamato si esprima prima, è possibile fare ricorso al giudice, perché questo fissi al chiamato un termine per accettare, decorso il quale, il chiamato perderà il diritto di accettare l’eredità. Anche il testatore, inoltre, può stabilire un termine per accettare l’eredità.

Se il chiamato all’eredità muore senza averla accettata, il diritto di accettarla si trasmette ai suoi eredi. In altri termini, il chiamato che muoia senza aver accettato, trasmette ai suoi eredi il suo patrimonio insieme al diritto di accettare l’eredità che gli era stata devoluta, per cui gli eredi se rinunceranno all’eredità propria del defunto, rinunceranno anche all’eredità che questo aveva diritto di accettare.

Le imposte di successione

La successione per causa di morte impone una serie di adempimenti anche dal punto di vista fiscale. In particolare, entro un anno dall’apertura della successione, i chiamati a succedere devono presentare al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione.

Tale dichiarazione contiene le generalità dei successori e la descrizione dei beni oggetto della successione. L’imposta di successione è un adempimento fiscale di fondamentale importanza, in quanto costituisce condizione imprescindibile al fine di poter disporre dei beni ricevuti a causa di morte.

Di seguito vi indichiamo una TABELLA SULLE IMPOSTE DI SUCCESSIONE :

Molte persone ci chiedono se conviene di più aspettare la successione o fare la donazione ? in altre parole, la donazione può essere uno strumento conveniente rispetto alla successione?

Spesso le persone, specialmente gli anziani, si chiedono se sia più vantaggioso rinviare la devoluzione del patrimonio alla propria morte, con la redazione testamentaria o lasciando che sia la legge a regolare chi erediterà, o se invece sia preferibile pianificare la propria successione già in vita, donando parte dei propri beni a favore dei congiunti.

Ecco in breve, una tabella riassuntiva,di cosa prevede la normativa in vigore in Italia sia per le successioni che per le donazioni:

Da ciò che si evince dalla tabella sopra riportata, da un lato, aliquote e franchigie sono le medesime, dall’altro, un’analisi ragionata deve considerare che i presupposti temporali per l’applicazione fiscale potrebbero essere differenti:

Se ad esempio un Padre oggi dona a un Figlio, si applicheranno le imposte in vigore al preciso momento della sottoscrizione dell’atto di donazione;

se il Padre morirà tra 10 anni lasciando l’eredità al Figlio si applicheranno le imposte in vigore in quel preciso momento. Chi può garantire che resteranno in vigore le aliquote attuali?

In futuro, di sicuro, bisognerà aspettarsi una revisione dell’attuale sistema di tassazione che, in caso di aumento delle aliquote o di diminuzione delle franchigie, porterebbe a ritenere più conveniente una pianificazione immediata, tramite donazione dei propri beni a favore dei congiunti più prossimi.

Tuttavia, potrebbero emergere dei limiti alla donazione rispetto alla successione: potrebbe essere difficile rivendere un immobile di provenienza donativa, poiché potrebbero astrattamente configurarsi dei problemi legati alla tutela di eventuali legittimari lesi o dimenticati, così come di eventuali terzi aventi causa dal donatario.

Infatti, solo trascorsi 20 anni dalla trascrizione, il terzo acquirente di un immobile donato non correrà rischi e comunque, solo decorsi 10 anni dalla morte del donante, saranno prescritte eventuali azioni volte a scardinare la donazione. Per non parlare poi della conseguente difficoltà di ottenere un’ipoteca sull’immobile donato, alla luce di questa instabilità dell’acquisto.

È innegabile che con la donazione il donante possa regolare anticipatamente la sua eredità, potendo egli pianificare una distribuzione equa dei beni che sarebbero oggetto di eredità solo al momento della sua morte (sempre ché siano rispettate le quote di legittima).

In definitiva, la differenziazione tra donazione e successione pare dettata più che altro da quanto si è disposti ad attendere di entrare nella disponibilità dei beni piuttosto che disfarsi della disponibilità degli stessi.

Tutte considerazioni che non possono, comunque, prescindere dalle future scelte di politica fiscale del legislatore, apparentemente propenso in un prossimo futuro, ad incrementare la base impositiva.

In considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una successione è opportuno farsi consigliare da un professionista esperto che potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati. Il professionista ha un ruolo centrale al fine di pianificare gli assetti futuri della famiglia con professionalità, serenità e consapevolezza.

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