Il Notaio richiede la dichiarazione urbanistica di un tecnico per garantire maggiore sicurezza nelle transazioni immobiliari: realtà o fantascienza ?

Ieri, mentre trascorrevo una gradevole domenica in famiglia, ho ricevuto la chiamata di un mio parente. Dalla sua agitazione, sembrava fosse successo qualcosa di grave, in realtà, era solo preoccupato, poiché  il Notaio del suo acquirente (sta vendendo casa per acquistarne una più grande) gli ha chiesto una dichiarazione di conformità Urbanistica – Catastale.

Ora non è che vi voglio raccontare i fatti della mia famiglia, ma vediamo – attraverso le preoccupazioni del mio parente – cosa è successo e cosa probabilmente succederà in futuro.

Alla domanda “Come tutelare il cittadino nelle compravendite edilizie, garantendo la certezza della regolarità urbanistica-catastale e dell’agibilità dell’immobile”, la Regione Emilia Romagna, dove vive il mio parente, ha risposto con una delibera, diventata obbligatoria a partire dal 1 gennaio 2017 intesa a condividere  fra i tre  Ordini(geometri, notai e ingegneri) l’obiettivo primario della circolazione di immobili non abusivi,  attraverso la richiesta – in fase di vendita  – da parte di ciascun Notaio di una Dichiarazione di Conformità Catastale e Urbanistica redatta da un tecnico specializzato  il cui testo base è stato studiato e condiviso tra tutti.

Ma Noi siamo in Lombardia, cosa c’entriamo?

Per il momento niente, ma guardiamo in faccia la realtà: dal punto di vista operativo, la “Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale”, è un documento che risponde all’esigenza di tutelare il cittadino che acquista ed ha il Sacrosanto diritto ad acquistare bene.

Il cittadino che vende si trova a dover rendere in atto, pena nullità, dichiarazioni di contenuto tecnico, che non è in grado obiettivamente di rendere con competenza specifica. 

Infine, questa dichiarazione supporta il Notaio, posto a presidio della legalità, pur senza responsabilità,  della circolazione di immobili che siano necessariamente “regolari” sia sotto il profilo urbanistico, che sotto il profilo catastale e tutela anche gli agenti immobiliari , per legge responsabili, se immettono sul mercato immobili non conformi .

In questo modo, infatti, tutti i soggetti coinvolti nella filiera dei trasferimenti immobiliari avranno la certezza delle regolarità urbanistiche-catastali e delle agibilità dell’immobile. Non solo: allo Stato sarà assicurata una minore incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria delle irregolarità.

In poche parole la Regione dell’ Emilia Romagna, con grande senso di responsabilità, ha fatto si che gli immobili compravenduti siano, a partire dal 1 gennaio 2017, in regola a piena tutela di chi acquista e spende i propri soldini; e di chi vende che potrebbe rendere dichiarazioni non veritiere, per carità in buona fede, ma che creerebbero tantissimi problemi e danni economici.

Secondo me, se tanto mi da tanto, sarà  necessario che tutti i Notai obblighino i venditori degli immobili ad incaricare un tecnico abilitato, al fine di redigere una dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia, valida ad ogni effetto e ragione di legge da allegare a tutti i restanti documenti necessari per la stipula del rogito.

La conseguenza? Probabilmente in un prossimo futuro tutte le Regioni e gli Ordini interessati (Geometri, Ingegneri, Architetti, Notai) adotteranno la stessa delibera adottata dalla Regione Emilia Romagna.

Ma, analizziamo per gradi questa importante novità. Cosa significherà per il mercato italiano ed i suoi utenti?

La situazione e gli usi prima della Legge

– L’Incarico di vendita più o meno recita così: “il VENDITORE Dichiara che: con riguardo alla Conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche è a norma”;

– La Proposta di acquisto : “Il VENDITORE ha dichiarato all’Agente Immobiliare che: con riguardo alle conformità dell’immobile alle norme Edilizie e Urbanistiche è a norma;

– Il Rogito: “Il VENDITORE ai sensi e per gli effetti dell’art. 40 della legge 28/02/1985 n. 47 e successive modifiche, dichiara che le opere di costruzione dell’immobile oggetto della presente vendita sono state iniziate in data anteriore al 1 settembre 1967 e che dopo tale data non è stata posta in essere alcuna modifica o trasformazione in contrasto con le normative urbanistiche vigenti” oppure, “il VENDITORE dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione N. ………….. del……………., e che da allora non ha subito modifiche  tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi”.

Così recitano -mediamente-  l’incarico, la proposta e il  rogito Notarile nel momento in cui viene menzionata la situazione urbanistica di un immobile e si basano su un principio fondamentale:
il venditore di un immobile deve garantire della cosa venduta, sia sotto gli aspetti amministrativi, che tecnici. Non il Notaio o l’agenzia immobiliare come molti sono soliti affermare.

Certo il Notaio si assicura della situazione ipotecaria e delle trascrizioni anche grazie alla relazione ventennale ed a quella catastale ai fini dell’equità della rendita, ma, oggi, per tutelare l’acquirente, è necessario andare oltre.

Stesso dicasi per l’agenzia immobiliare, più è diligente meglio è; ma le vere obbligazioni in materia, salvo quanto previsto specificamente dal codice in materia di intermediazione, sono a carico del venditore.

Sulla diligenza o meno dell’Agenti Immobiliare ne parleremo a parte, vi garantisco che l’argomento è molto vasto e a molti miei colleghi non piacerà.

Chiaramente il problema è sempre esistito, per la parte riguardante la vera e propria materia urbanistica-edilizia. Infatti, per redigere un’accurata “due diligence” in materia, è necessario prima di tutto che un VERO Agente Immobiliare Abilitato o un tecnico abilitato provveda ad un preciso rilievo dello stato dei luoghi e che successivamente, le risultanze vengano confrontate con quanto depositato in Comune ed anche in Catasto. Da ciò, si evince, come tali attività abbiano anche risvolti in ordine fiscale come, per esempio, l’aggiornamento della rendita catastale.

Quanti di Voi hanno venduto o stanno vendendo casa e si sono imbattuti in un Agente Immobiliare che prima di mettere in vendita  l’immobile ha controllato in modo accurato: lo stato di fatto dell’immobile, le schede depositate in catasto, i disegni depositati in comune sui quali è stata concessa la licenza e, non in ultimo, se l’immobile è provvisto di agibilità ? Pochi, vero?

Fino ad oggi, quindi,  solo pochissimi Notai in Italia, o meglio solo in Emilia Romagna, hanno imposto una verifica di questo tipo, la maggior parte basandosi sulle dichiarazioni di conformità stipulate in atto pubblico e sottoscritte dallo stesso venditore dell’immobile senza ulteriori avvalli.

Ma se chi vende non ha le necessarie competenze e titoli in materia, come può accertare – lui stesso – la regolarità dell’immobile?

Proprio su questo punto il Notariato muove oggi passi molto importanti. La semplice dichiarazione del venditore, non essendo essa basata su effettive competenze, che ne sanciscono la validità in termini di Legge, non è più sufficiente.

Tale dichiarazione in atto pubblico deve essere avvallata da un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere, ecc.

Il Notaio, probabilmente in un prossimo futuro richiederà una “dichiarazione di conformità urbanistica” di un tecnico. Presumibilmente si sta valutando la necessità di svolgere una vera e propria “due diligence”(di cui parleremo in modo più approfondito più avanti), che descriva nel modo più preciso possibile la situazione urbanistica ed edilizia dell’immobile in corso di cessione, e le eventuali difformità dallo stato legittimo e da quello catastale.

Chi dovrà farla e chi si dovrà assumere l’onere?

Il principio di base non è variato: E’ il venditore che deve garantire della cosa che vende e per questo, è a suo carico la cura e la spesa per la redazione della due diligence con l’unica differenza che: se prima solo pochissimi utenti in Italia provvedevano ai giusti controlli, ora il Notaio, se la normativa verrà estesa, richiederà  dichiarazione urbanistica di un tecnico.

Di certo,  siamo di fronte ad un’ulteriore spesa generale sulla transazione.
E’ vero, questo non favorirà la velocità di scambio – fattore assolutamente non trascurabile – però sarà sicuramente superato dal notevole aumento di tutela per le parti.

Ed infine, il mercato vedrà una grandissima riduzione dei contenziosi legali derivati da inadempienze contrattuali in ambito di compravendite immobiliari.

Una nota anche sulle Agenzie Immobiliari

Tenete presente che per redigere correttamente la dichiarazione servirà oltre un mese, a seconda del tempo impiegato dal Comune per fornire le copie dello stato legittimo dell’immobile.

Quindi, per assicurarvi di rispettare la tabella di marcia della vostra operazione immobiliare, assicuratevi che l’agenzia immobiliare sia già in possesso (o in attesa) della pratica già avviata, e della dichiarazione di conformità urbanistica dell’immobile che volete comprare.

Se invece lo state vendendo, provvedete a convocare il tecnico quando firmate l’incarico di vendita.

Chiaramente a scanso di equivoci vi dico: oggi in Lombardia il Notaio non richiede il “ certificato di conformità urbanistica, ma ciò non toglie che tu come Acquirente lo possa richiedere, in caso di acquisto di un immobile.  Non essendo obbligatorio, un po’ come l’agibilità, lo dovrai richiedere ed ottenere prima di versare a qualsiasi titoli i tuoi soldini o quantomeno  ti impegni ad acquistare a condizione che ti venga rilasciato il certificato di conformità urbanistico. Per questo, dovrai inserire una clausola  condizionale, come si fa quando c’è una richiesta di mutuo.

E tu, cosa ne pensi del certificato di conformità urbanistica, l’articolo è di tuo interesse , ti è stato utile?  

 

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Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 

 Elena & Nicola