Che cosa è la donazione

La donazione è il contratto disciplinato dall’art. 769 del codice civile con il quale, per spirito di liberalità, una parte, detta donante, arricchisce l’altra, detta donatario, disponendo a favore di questa di un bene patrimoniale o di un suo diritto. Si può parlare di donazione anche quando il donante assume verso il donatario un’obbligazione.

Chiarendo il concetto della norma civilistica, la donazione è quindi un contratto attraverso il quale una parte (donante) ne arricchisce un’altra (donatario) attraverso  un bene, che può essere di qualsiasi tipo, mobile o immobile, fatta eccezione per i beni altrui o futuri.

Possiamo affermare, quindi, che gli elementi essenziali della donazione sono due:

1) lo spirito di liberalità del donante;

2) l’arricchimento del donatario.

Concentrando l’attenzione sui beni immobili, la donazione è dunque una delle modalità attraverso le quali un individuo può diventare proprietario di un’abitazione.

L’oggetto della donazione

La donazione può comprendere tutti i beni del donante, mentre se ha ad oggetto beni futuri, secondo l’art. 771 c.c., è nulla rispetto solo a questi ultimi.

Infatti quando l’atto comprende beni presenti e futuri, la nullità colpirà solamente la parte relativa a questi ultimi e non tutto l’atto. Quando le donazioni hanno ad oggetto una universalità di cose, di cui il donante conservi il godimento trattenendola presso di sé, si considerano comprese nella donazione anche le cose che vi si aggiungono successivamente, a meno che dall’atto risulti una diversa volontà.

Causa e motivi della donazione

Nella donazione, la causa è costituita dalla spontanea volontà del donante  di arricchire l’altra parte contrattuale, senza corrispettivo, con il conseguente proprio impoverimento. La causa della donazione, analogamente agli altri contratti, non si identifica con il motivo, ovvero la ragione per cui si decide di donare.

Tuttavia, attesa la gratuità del negozio e l’incidenza negativa dello stesso sul patrimonio del donante, nella donazione viene riconosciuto eccezionalmente rilievo ai motivi del donante: così, ove risulti dall’atto di donazione e sia il solo che ha determinato il donante a compiere la liberalità, l’errore sul motivo, sia di fatto o di diritto, e il motivo illecito, possono portare all’invalidità della donazione (art. 787, 788 c.c.).

Chi può donare e chi può ricevere la donazione: vediamo di seguito i soggetti coinvolti

Per poter effettuare una donazione, il soggetto donante, con riferimento all’art. 774 c.c., deve avere i seguenti requisiti:

• Avere piena capacità di disporre del bene oggetto di donazione, intendendo, pertanto, con tale espressione la capacità di agire,ovvero detenerne tutti i diritti di proprietà: per questa ragione non è possibile donare beni altrui o futuri, e poter compiere atti che comportano un mutamento della consistenza del patrimonio, capacità che si raggiunge solitamente col compimento della maggiore età;
• Essere pienamente capace di intendere e di volere al momento della sottoscrizione dell’atto di donazione.
• Come diretta conseguenza del punto precedente, non possono donare gli interdetti, gli inabilitati e gli incapaci naturali.

Se questi requisiti non vengono rispettati, la donazione può essere annullata su richiesta del donante o dei suoi eredi. È possibile un’eccezione per le donazioni da parte di un minore o di un inabilitato nel caso in cui queste vengano fatte all’interno di un contratto di matrimonio, purché queste vengano effettuate con l’assistenza di chi esercita la potestà, la tutela o la curatela dei soggetti sopra.

Anche le persone giuridiche, quindi tutti quegli enti resi soggetti di diritto dall’ordinamento, possono effettuare una donazione, purché questo sia previsto nello statuto o nell’atto costitutivo delle stesse.

In merito, invece, alla capacità di ricevere, il codice, in deroga alla disciplina generale sulla capacità giuridica, analogamente alle disposizioni per il testamento, statuisce che la donazione può essere fatta anche ai nascituri, pur se non ancora concepiti (art. 784 c.c.). In tal caso, l’accettazione viene fatta dai futuri genitori secondo le regole dettate dagli art. 320 ed 321 c.c. e i beni vengono amministrati dal donante o dai suoi eredi, salvo diversa disposizione.

La legge consente anche alle persone giuridiche di riceverle (al riguardo non è più richiesta l’autorizzazione amministrativa all’accettazione, né la presentazione dell’istanza di riconoscimento per gli enti non riconosciuti).

La donazione è atto personale che non ammette, quindi, rappresentanza, salvo la possibilità, per il solo donante, di una procura speciale attraverso la quale conferire a un terzo l’incarico di designare il donatario tra una categoria di soggetti (persone fisiche o giuridiche) o di cose indicate dallo stesso (art. 778 c.c.).

Riepilogando per quanto riguarda il beneficiario della donazione  (donatario), questo può essere costituito sia da persone fisiche che da associazioni. In caso di donazione a un privato cittadino, esiste un unico limite per quanto riguarda il soggetto che può diventare donatario, posto dall’articolo 779 del codice Civile, che afferma che è nulla la donazione a favore del tutore o del protutore.

Come si costituisce

Elemento essenziale della donazione è la forma: infatti, essa deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni; pertanto, l’intervento del notaio è necessario al fine di disporre dei propri beni a titolo di donazione.

La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.

Fatta eccezione per quelle di modico valore di cui all’art. 783 c.c. per la cui validità è sufficiente la tradizione del bene, è necessaria, quindi, a pena di nullità, la forma dell’atto pubblico. Pertanto,nel caso in cui si intenda effettuare una donazione di un immobile ad uso abitativo, gli obblighi da rispettare da parte del donante sono i seguenti:

• Far redigere il contratto di donazione nella forma di atto pubblico da un notaio in presenza di due testimoni poiché la forma dello stesso è un elemento essenziale ai fini del perfezionamento del contratto stesso;
• Il notaio incaricato di redigere l’atto deve effettuare alcune verifiche preliminari sull’immobile (visure catastali e visure ipotecarie) al fine di identificare con precisione il bene oggetto di donazione;
• Una volta che l’atto pubblico è stato stipulato, il notaio deve provvedere alla registrazione del contratto e alla trascrizione dello stesso;
• L’accettazione può essere fatta nell’atto stesso o con atto pubblico posteriore. In questo caso la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’atto di accettazione è notificato al donante. Prima che la donazione sia perfetta, tanto il donante quanto il donatario possono revocare la loro dichiarazione.

N.B. Se la donazione riguarda cose mobili, l’art. 782 richiede che – nello stesso atto o in una nota a parte sottoscritta dal donante, dal donatario e dal notaio – le stesse siano specificate e ne sia indicato il valore. Ciò a pena di invalidità della donazione per la parte relativa alle cose non specificate e valutate.

Effetti della Donazione

La donazione è uno strumento idoneo a soddisfare molteplici interessi. Infatti, è possibile inserire apposite clausole “condizioni“oneri ” per soddisfare alcune specifiche esigenze (per esempio, ti dono questa casa con l’onere di prestarmi assistenza fino alla morte ).

Assai comune è la donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante: ciò significa che il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della morte (o al termine stabilito); il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene (per esempio, potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto) ma ne sopporterà anche le spese ordinarie e le eventuali imposte.

Oltre agli elementi essenziali elencati, analogamente agli altri contratti, anche per la donazione trovano applicazione gli elementi accidentali della condizione, del termine e del modo.

In particolare, la condizione può essere risolutiva ,come nel caso della condizione di reversibilità ex art. 791 c.c. che stabilisce il ritorno dei beni al donante in caso di premorienza del donatario e sospensiva ,subordinando il prodursi dell’efficacia al verificarsi di un evento futuro, come nella fattispecie della condizione sospensiva mista della donazione obnuziale, subordinata al verificarsi del matrimonio.

Quanto al termine, sulla base dell’ordinaria disciplina in tema di contratti, il donante può apporre un termine iniziale (a partire dal quale la donazione avrà efficacia) o finale (fino al quale la donazione avrà efficacia).

La donazione, infine, può essere gravata da un onere o modo (c.d. “donazione modale“) a carico del donatario, il quale, tuttavia ex art. 793 c.c., non è tenuto al suo adempimento oltre i limiti del valore della cosa donata. In caso di onere illecito o impossibile, lo stesso si intende come non apposto, rendendo tuttavia nulla la donazione laddove abbia costituito il solo motivo determinante.

L’inadempimento del donante

L’inadempimento degli obblighi derivanti dalla donazione è sottoposto, data la natura gratuita dell’atto, ad una disciplina meno rigorosa di quella che vige per ogni altro contratto: la sua responsabilità è limitata all’ipotesi di dolo o colpa grave (art. 789 c.c.).In particolare, la garanzia per evizione è dovuta solo se il donante l’ha espressamente promessa, se dipende dal dolo o dal fatto personale a lui attribuibile ovvero, nei casi di donazione con oneri per il donatario o di donazione remuneratoria, è dovuta fino alla concorrenza dell’ammontare degli stessi oneri o dell’entità delle prestazioni ricevute dal donante (art. 797 c.c.).Quanto alla garanzia per vizi della cosa, salvo patto speciale, è dovuta solo se il donante sia in dolo (art.798 c.c.).

L’invalidità della donazione

In merito all’invalidità della donazione, oltre ai casi di annullabilità e nullità previsti, analogamente agli altri contratti, in conseguenza del mancato rispetto degli elementi essenziali e delle disposizioni espressamente sancite dal codice; donazione di cose future; ecc.), la disciplina presenta affinità con quella stabilita per il testamento, per esempio, nella rilevanza rivestita dall’errore sul motivo e dall’illiceità del motivo che rendono rispettivamente annullabile e nulla la donazione, se risultano dall’atto e siano i soli che hanno determinato il donante a compiere la liberalità (ex artt. 787 e 788 c.c.).

In ogni caso, da qualunque causa dipenda, la nullità della donazione ex art. 799 c.c. non può essere fatta valere dagli eredi o aventi causa del donante che, conoscendo la causa della nullità hanno, dopo la sua morte, confermato la donazione o vi hanno dato volontaria esecuzione.

La revoca della donazione

La donazione, come ogni contratto, può sciogliersi solo per le cause  tassative di natura etico-sociale previste dalla legge. In particolare, può essere revocata ai sensi dell’art. 800 c.c.:

• per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
• per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione;
• La revoca non è ammessa per le donazioni obnuziali e quelle remuneratorie.

È attivabile su iniziativa unilaterale del donante che ha infatti il  diritto potestativo( ll diritto potestativo è la situazione giuridica soggettiva  che consiste nell’attribuzione di un potere  a un soggetto  allo scopo di tutelare un suo interesse) di togliere efficacia alla donazione nei casi da essa previsti, non occorre alcuna dichiarazione del donatario.

Diverso è il caso dell’azione revocatoria, la quale richiede la frode ai creditori, i quali sono i soli legittimati ad agire. La sentenza che pronuncia la revocazione condanna il donatario alla restituzione dei beni: non pregiudica i terzi che hanno acquistato diritti sulla cosa donata prima della proposizione della domanda, fatti salvi gli effetti della trascrizione della domanda stessa.

Fate attenzione alla donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

Tutela degli eredi legittimari

Proprio con riferimento ai rapporti tra la donazione e la futura successione del donante, occorre sapere che la donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.

La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima)  anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).

La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario, comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione. Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.

È bene precisare che i legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

In questo articolo cercheremo di restare concentrati e comprendere come funziona la donazione di un immobile, quindi vedremo quali sono gli adempimenti da rispettare, quali sono le imposte sugli immobili donati e chi è tenuto a versarle.

Costi : imposte a carico del beneficiario

Nonostante consista nel trasferimento a titolo gratuito, la donazione di un immobile comporta l’obbligo di versamento di alcune imposte all’Agenzia delle Entrate. Queste sono tutte a carico del donatario, ovvero di colui che beneficia del bene, e sono nello specifico:

• Imposta di donazione;
• Imposta di registro;
• Imposta ipotecaria;
• Imposta catastale;

Vediamole una per una nello specifico, facendo attenzione ai casi in cui il pagamento delle stesse non è dovuto qualora si verifichino determinate condizioni.

Imposta di donazione

Il pagamento o meno di tale imposta viene determinato in base a delle franchigie ben precise, che coincidono con quelle stabilite per le successioni e che variano a seconda del rapporto che intercorre tra i due soggetti sottoscriventi. Questo significa che se il valore dell’immobile donato è inferiore alla franchigia determinata per ciascun caso, l’imposta non è dovuta.

Le imposte e le franchigie previste dalla legge sono le seguenti:

• Donazione di un immobile a un figlio, al coniuge o ai genitori: 4% di imposta sul valore dell’immobile, da versare se questo supera la cifra di 1.000.000 (un milione) di euro;
• Donazione di un immobile a fratelli e sorelle: 6% di imposta sul valore dell’immobile, quando questo supera la cifra di 100.000 ( centomila) euro;
• Donazione di un immobile a parenti fino al quarto grado in linea retta(cugini): 6% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia;
• Donazione di un immobile a parenti affini in linea collaterale fino al terzo grado (figli di fratelli e sorelle): 6% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia;
• Donazione di un immobile a un qualsiasi altro soggetto  escluso dai casi citati sopra: 8% di imposta sul valore dell’immobile, qualsiasi esso sia;
• Donazione di un immobile a persona cui è riconosciuta un’invalidità: anche se non intercorre nessun legame di parentela con il soggetto invalido, l’imposta da versare sarà dell’8%, ma solo nei casi in cui il valore dell’immobile superi la cifra di 1.500.000 ( un milionecinquecentomila) euro.

Imposta di registro

Normalmente il suo ammontare è pari a 200 euro, ma la legge stabilisce che questa spesa non deve essere sostenuta quando il valore dell’immobile sia inferiore alla franchigia determinata per ciascuno dei casi descritti al punto precedente.

Imposta ipotecaria

Nello specifico caso della donazione di un immobile va versata anche l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile.

Imposta catastale

Anche questa imposta è strettamente legata alla donazione dell’immobile e ammonta in quasi tutti i casi all’1% del valore dell’immobile. Fanno eccezione quegli immobili che rientrano nei requisiti “prima casa”: in questo caso l’imposta è determinata nella misura fissa di 50 euro.

Tutte le imposte sopra descritte sono da versare al notaio al momento della sottoscrizione dell’atto, il quale provvederà poi al pagamento effettivo presso l’Agenzia delle Entrate.

In considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una donazione è opportuno farsi consigliare da un professionista esperto che potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati. Il professionista ha un ruolo centrale al fine di pianificare gli assetti futuri della famiglia con professionalità, serenità e consapevolezza.

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 Elena & Nicola