Il Contratto Preliminare di Compravendita

Il contatto preliminare di compravendita, o più genericamente detto in modo improprio “compromesso”, è un contatto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo o rogito. Il rogito non è altro che un atto pubblico redatto da un Notaio. Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro:

– le generalità dei venditori e degli acquirenti;

– le caratteristiche dell’immobile;

– i dati catastali dell’immobile, il costo;

– le modalità di pagamento;

– la data di consegna dell’immobile;

– la data di stipula del rogito e il nominativo del Notaio rogante, che ,di solito, viene scelto dall’acquirente.

Inoltre, nel contatto preliminare di compravendita viene indicato  che l’immobile sarà venduto libero: da ipoteche, vincolo e gravami e regolare sotto il profilo urbanistico/catastale, in regola con i pagamenti delle spese condominiali sia ordinarie che straordinarie.

Viene anche indicato, solitamente, se gli impianti elettrici ed idraulici sono a norma e, se lo sono, vengono fatti visionare all’acquirente come pure il certificato energetico o APE.

Dunque, il contratto preliminare di compravendita o compromesso non serve al trasferimento della proprietà, anche dopo la stipula, il titolare dell’immobile rimane il venditore. La sua funzione è solo quella di obbligare le parti ad acquistare (la parte acquirente ) e vendere (la parte venditrice).

Dopo la firma non si può più venir meno a questo obbligo.

In poche parole, il compromesso serve proprio ad evitare il ripensamento di una delle parti e a fissare i termini e le condizioni delle successiva vendita. Se il venditore a l’acquirente non rispettano gli impegni presi, la legge prevede specifiche e gravi conseguenze, ma nello specifico ne parleremo in altre occasioni sul Blog.

 

In tanti mi chiedono: ma come si redige un compromesso?

 

La legge prevede che il compromesso sia redatto in forma scritta. Non è possibile, pertanto, un preliminare verbale. La stretta di mano non implica nessun obbligo. Per avere effetto, quindi, l’accordo deve risultare su carta, scritto a mano o al computer non ha importanza e riportare le firme autografe delle parti. È importante che firmino i titolari del bene promesso in vendita, perciò attenti anche alle comunioni dei beni. Se uno dei due coniugi è in comunione dei beni, dovrà firmare anche l’altro coniuge.

Non è obbligatorio stipularlo dal Notaio, infatti, non richiede: la forma dell’atto pubblico,
il pagamento dell’imposta di registro e la trascrizione nei pubblici registri.
Come vedremo più avanti, ci si può limitare alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Affronteremo anche i casi in cui, invece, conviene trascrivere un compromesso e chi lo dovrà redigere. In altre parole, ci si può limitare a stilare un compromesso, redatto di proprio pugno senza bisogno dell’assistenza di un professionista.

Il compromesso redatto da un Agente immobiliare professionista ha, tuttavia, degli indubbi vantaggi, che strada facendo imparerete ad apprezzare.

Il documento scritto per eccellenza tra privati è la “scrittura privata”: con questo termine si intende un comunissimo contratto stilato dalle parti di comune accordo, senza bisogno, dell’intervento di un professionista, munito di data e firma.

Altra domanda frequente è : il compromesso deve essere registrato ?

Certo! Va assolutamente registrato: la registrazione è sempre stata obbligatoria, negli ultimi anni la legge ha posto a carico degli agenti immobiliari la responsabilità solidale della registrazione.
In passato per l’Agenzia delle Entrate, non era semplice verificare se prima della stipula del rogito c’era stato un compromesso, in quanto non veniva specificato dal Notaio come erano avvenuti i pagamenti; Oggi il Notaio deve specificare nel rogito:

gli estremi di pagamento del prezzo, le date dei versamenti e a che titolo sono state versate, per cui è molto semplice capire, da parte dell’Agenzia delle Entrate, se c’è stato un compromesso antecedente al rogito.

Di conseguenza, se c’è stato un versamento di un assegno da parte dell’acquirente a favore del venditore antecedente al rogito, è sicuramente stato stipulato un compromesso, nessuno verserebbe mai un assegno senza una scrittura che lo garantisca.

Il compromesso è un atto privato valido a prescindere dalla registrazione, diciamo che con la registrazione si ha anche, giuridicamente, la data certa del documento.
La registrazione, quindi, in realtà è un adempimento fiscale.

La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro va versata in misura fissa di euro 200,00, in presenza di caparra sarà necessario versare un’imposta proporzionale al 0,50% dell’importo di caparra. Se vi è anche una corresponsione di  acconto prezzo, sarà necessario versare un’ ulteriore imposizione pari al 3% dell’acconto, con il minimo di euro 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014.

Le imposte pagate in sede di registrazione del compromesso si dovranno poi detrarre dall’imposta proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile. Per i contatti soggetti ad IVA le imposte dovute sono diverse ma di questo ne parleremo quando tratteremo le nuove costruzioni.

 Cosa  succede se il compromesso trascritto non viene eseguito?

La trascrizione:

la trascrizione è una forma di tutela molto importante per colui che intende acquistare; il nostro ordinamento, art. 2645-bis del C.C., contempla la possibilità che il compromesso possa essere trascritto nei Registri immobiliari. Nei Pubblici Registri sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili quali, ad esempio: compravendite, iscrizione ipotecarie, pignoramenti, donazioni, ecc.
Per essere trascritto il compromesso è necessario che sia redatto da un Notaio in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Una volta trascritto il compromesso, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguarda il bene in questione non avrà effetto nei confronti dell’acquirente. La trascrizione ha, inoltre, un effetto prenotativo, e cioè che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno alla data della trascrizione del compromesso.

Attenzione però: gli effetti della trascrizione del compromesso cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno della data convenuta tra le parti per la conclusione del contatto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del compromesso o della domanda giudiziale di cui all’art. 2932 del codice civile, cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Oltre all’esecuzione del contratto, si può chiedere anche la risoluzione del contratto, quindi rimedio che va nella direzione opposta alla prima, sempre che l’inadempimento sia grave.
Il nostro ordinamento giuridico, art. 1453 C.C. consente di sciogliersi dal contratto per mezzo di una pronuncia del giudice che sancirà, la risoluzione del contratto. Qualora si arriva ad una risoluzione di contratto ma, sia stata versata una caparra confirmatoria art. 1385 C.C. , la parte adempiente potrà dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra, se è la parte che l’ha data, o trattenerla, se è la parte che l’ha ricevuta. Nel primo caso, molto probabilmente, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra.

Quidi, la trascrizione del compromesso è cancellabile sia in caso di accordo delle parti, sia se stabilito giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

Riepilogando le tutele per il caso di inadempimento sono:

  • L’acquirente può vantare un privilegio per la restituzione del prezzo pagato, svincolarsi dal contratto, risolvere il contratto, oppure chiedere il trasferimento coattivo del bene.
  • Il venditore può scegliere tra svincolarsi dal contratto, risolvere il contratto, oppure trasferire coattivamente la proprietà. In entrambi i casi si deve arrivare alla sentenza del Giudice.

 

DIFFIDATE sempre degli agenti immobiliari faciloni. Le cose vanno fatte bene fin da subito e in modo chiaro, le facilonerie sono le più grandi carognate che si possono fare nel settore immobiliare e che danno origine a litigi, cause infinite e perdite di tempo oltre che di denaro.

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A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 

Elena & Nicola

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