La Proposta di Acquisto Immobiliare

Che cos’è la proposta di acquisto immobiliare ?

La proposta di acquisto è il primo passaggio contrattuale nell’iter della compravendita di un immobile, utilizzato dalle agenzie immobiliari.La proposta d’acquisto, utilizzata sempre dalle agenzie immobiliari, è un contratto:

unilaterale che impegna l’acquirente per un determinato periodo di tempo,

limitato, ad acquistare un immobile ad un determinato prezzo.

I modelli di proposta da noi utilizzati sono regolarmente depositati alla camera di Commercio di Milano e contengono tutte le forme di garanzie atte a tutelare sia  chi vende, sia chi acquista.

Prima di entrare nei dettagli della sua funzionalità giuridica, vorrei farvi osservare quella pratica, come già detto in precedenza, la proposta di acquisto è il metodo più idoneo che permette di portare a buon fine una vendita immobiliare tutelando le parti, ed evitando il confronto diretto tra le stesse, che porta – quasi sempre –  ad una trattativa difficile.

Capita sovente che le parti, specialmente nelle trattative tra privati, per orgoglio o per pregiudizi, fanno saltare le trattative!

Cosa che un Agente immobiliare Professionista sa gestire con sapienza e naturalezza non essendo parte in causa diretta, con il risultato di portare a buon fine la trattativa.

La proposta di acquisto quindi, è una scrittura redatta in forma scritta, in cui la parte acquirente esplicita la volontà di acquistare una o più proprietà, dettando a priori le condizioni: prezzo offerto per il bene, modalità di pagamenti, consegna dello stesso, ecc. Solitamente è un modulo prestampato e, come già specificato prima, noi lo depositiamo presso la competente Camera di Commercio per l’approvazione.

Se le condizioni proposte al proprietario dell’immobile vengono accettate, e l’accettazione viene comunicata per iscritto o, solitamente, con il ritiro della copia accettata, la proposta da contratto unilaterale diventa un preliminare di compravendita, cioè sorgono tutti gli effetti obbligatori tra le parti regolati dalla Legge Italiana, in caso di inadempimento.

La sottoscrizione della proposta di acquisto  deve essere sempre accompagnata da un assegno intestato al Venditore che rimane in deposito fiduciario nelle mani dell’Agente immobiliare fino a quando lo stesso, avrà espletato tutti i controlli sull’immobile a livello ipotecario, tutto il resto: catasto, urbanistica, spese condominiale ecc, si presume li abbia già fatti in fase di incarico di vendita.

Se la proposta viene rifiutata, l’Agente immobiliare è tenuto a restituire, nel più breve tempo possibile, il titolo lasciato in deposito.

La motivazione che la proposta deve essere sempre accompagnata da un deposito è che lo stesso rafforza il vincolo contrattuale che si viene ad instaurare fra le parti con la sottoscrizione e con l’accettazione della proposta. Infatti, dopo l’accettazione della proposta, il deposito giuridicamente assume la forma di caparra confirmatoria art. 1385 c.c. , se imputato a tale titolo, che rappresenta una garanzia per entrambe le parti in caso di inadempimento contrattuale di una delle parti in causa.

Nella sostanza: se il venditore accetta la proposta e successivamente, si rifiuta di dar seguito agli accordi in essa contenuti potrebbe essere costretto a restituire all’acquirente l’importo ricevuto come caparra più una somma di ugual importo ed eventuali altri danni cagionati.

Se invece, a venir meno agli impegni assunti, è l’acquirente, il venditore può tranquillamente ritenere la caparra.

Quindi, contrariamente a quello che si pensa, e che molte volte viene erroneamente consigliato: maggiore è l’importo del deposito e minori sono i rischi di ripensamento da parte di uno dei contraenti.   

Se la proposta viene accettata è necessario fare il compromesso?

Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali del contratto, e se sono state fatte tutte le opportune procedure per le comunicazioni dell’accettazione, la proposta di acquisto immobiliare diventa un compromesso con tutti gli effetti obbligatori.

Se la proposta di acquisto è stata fatta da un Professionista specializzato nelle vendite che ha depositato i suoi formulari alla Camere di commercio per l’approvazione, sicuramente ha questa funzione (di compromesso).

Ovviamente non tutti gli agenti immobiliari depositano i formulari che utilizzano, perciò consiglio di stare molto attenti a ciò che vi fanno firmare.

DIFFIDATE sempre degli agenti immobiliari superficiali.

Le cose vanno fatte bene da subito e in modo chiaro, la superficialità non è assolutamente accettabile nel settore immobiliare, altrimenti si darà solo origine a litigi, cause infinite e perdite di tempo e di denaro.

Le proposte d’acquisto devono essere preparate e ponderate bene, vanno fatte le visure: ipotecarie e catastali/urbanistiche, prima di consegnare le caparre o gli acconti prezzo.

Il compromesso o la proposta che sia vanno registrati, tutti i pagamenti vanno dichiarati e, solo tutto questo, vi garantisce una vendita o un acquisto in tutta serenità e tranquillità.

Diffidate da Chi vi dice il contrario e andate a trovarvi Subito un consulente specializzato nel vendere case.

Ora se Volete dilettarvi nell’acquisto privatamente, dovete osservare alcune regole fondamentali di base.                                        

Vi dovete:

– far dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto (il cosiddetto rogito notarile).

– informarvi sull’esistenza di ipoteche. Se c’è un’ipoteca, per esempio un mutuo residuo, richiedete al venditore che la stessa venga cancellata prima o contestualmente al rogito.

Ricordatevi che le verifiche sugli immobili riguardanti ipoteche o altre restrizioni possono farle i Notai, anche noi personalmente quando vendiamo un immobile richiediamo le visure ipotecarie al Notaio e, quindi, ce ne assumiamo i costi.

Inoltre, dovete chiedere al venditore:

– la scheda catastale e accertatevi che corrisponda in ogni dettaglio allo stato di fatto. Cosa che naturalmente non basta, perché la scheda può corrispondere allo stato di fatto dell’immobile, ma può non essere come il disegno originario depositato in comune e concessionato.

– tutte le copie delle concessioni edilizie in suo possesso, compreso le tavole dei disegni depositati, e di eventuali condoni o sanatorie. Infine e per nulla meno importante il certificato di Agibilità.

Per approfondimenti su quest’ultimo ci sono degli articoli sul Blog che parlano anche delle conseguenze che può portare il non averlo.

In aggiunta, dovete:

– Procurarvi una copia del regolamento di condominio, per verificare eventuali limitazioni all’uso dell’immobile;

– Individuate le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo;

– Verificate che il pagamento delle spese ordinarie e straordinarie sia regolare, che non ci siano condomini morosi e cause in corso.

– Verificate lo stato degli impianti elettrici ed idraulici e chiedere al venditore le relative certificazioni, se gli stessi sono stati dichiarati a norma.

– Chiedete alla Banca un parere preventivo sul mutuo che dovete chiedere sull’immobile che vi state apprestando ad acquistare, e per vostra tutela, vincolate sempre la Proposta di acquisto all’ottenimento dello stesso e al parere favorevole della Perizia.

Questo perché potrebbe capitare, che il mutuo da voi richiesto ,può essere fattibile per i redditi che avete ma non è fattibile per l’effettivo valore dell’immobile dichiarato dal Perito.

– Preventivate in linea di massima il costo dell’operazione di acquisto, per avere dei costi dettagliati al Notaio basta sapere: il valore di acquisto, la rendita catastale dell’immobile e la somma di mutuo che avete richiesto.

Ricordatevi sempre che la proposta d’acquisto, come tutti gli atti inerenti la compravendita di immobili, deve avere forma scritta a pena di nullità.

Una volta fatta la vostra offerta, tramite la proposta di acquisto, il venditore ha queste tre possibilità:

  • Accettare l’offerta;
  • Fare una contro-offerta;
  • Rifiutare l’offerta.

Se accetta la vostra offerta la firmerà per accettazione e voi la controfirmerete di nuovo affinché il venditore, possa dimostrare che voi sapevate che la proposta è stata accettata.

Da questo momento la proposta avrà effetti obbligatori per entrambe le parti, cioè diventa vincolante ed è, in definitiva, un preliminare di vendita.

Il proprietario potrà incassare l’assegno che avrate allegato alla proposta di acquisto il quale diventerà caparra confirmatoria se imputato in base all’art. 1385 del C.C.

In caso vi faccia una contro-offerta,  sarete liberi di accettarla o di rifiutarla.

Potrete eventualmente rivedere la vostra proposta, o ritenervi liberi di cercare un altro immobile.

La proposta va registrata All’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla vostra  firma di presa conoscenza accettazione (per intenderci l’ultima firma che avete messo con data e luogo).

Se tutto ciò vi spaventa potrete sempre rivolgervi ad un Agente immobiliare Professionista e, in questo caso, sarà lui che si occuperà di tutti gli aspetti per tutelarvi.

Ora dopo tutti questi miei consigli saprete come agire per acquistare la Casa dei Vostri sogni!

A presto, mi raccomando: continuate a seguirci!

E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!

 Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Alla prossima!

 Elena & Nicola

 

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