La vendita ‘aliud pro alio’ e il certificato di agibilità

Ciao a tutti e ben tornati. Qui è sempre Elena che vi scrive! Oggi voglio parlavi di : “Aliud pro alio” significato sconosciuto a tanti, ma capace di creare ingenti danni.

La vendita ‘aliud pro alio’, che non trova riferimento in una esplicita norma di legge ma è solo una creazione giurisprudenziale, si verifica quando la cosa consegnata è del tutto diversa da quella che figura nel contratto, poichè presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta, assunta come essenziale dalle parti.Quest’ultima caratteristica, quando ci si trova di fronte a una compravendita immobiliare, per la consolidata giurisprudenza di legittimità, risulta integrata dalla mancanza del certificato di agibilità ritenuto in grado, per l’appunto, di condizionare il bene ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Ed è proprio l’agibilità il requisito fondamentale dell’immobile venduto o promesso in vendita, sia perché la sua esistenza significa che lo stesso è idoneo all’uso abitativo, in quanto conforme a certi standard di stabilità, sicurezza ed igiene, sia perché solo un immobile dotato di tale prerogativa è idoneo ad assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto. Ciò è stato più volte ribadito da diverse pronunce della Corte di Cassazione (sentenze 1701 del 2009; 23157 del 2013; 629 del 2014).

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L’inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di abitabilità in una situazione caratterizzata da una grave e insanabile violazione urbanistica integra la fattispecie della consegna di ‘aliud pro alio’, con la possibilità di promuovere l’azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile e seguenti.

Nella compravendita qualora si verifichi l’ipotesi di consegna di ‘aliud pro alio’, oltre all’ordinaria azione contrattuale di adempimento o risoluzione a norma dell’art. 1453 c.c., si può proporre anche l’azione di risarcimento del danno per inadempimento del contratto, sia insieme con quella di risoluzione sia anche da sola, in quanto l’art. 1453 del codice civile, facendo salvo in ogni caso il risarcimento del danno, esclude che l’azione risarcitoria presupponga come necessario l’esperimento dell’azione di risoluzione del contratto (sentenza Cassazione 5100 del 2006).

Qualora sussistano i presupposti di una compravendita ‘aliud pro alio’ viene meno il vincolo fissato dai termini di decadenza e prescrizione di cui all’articolo 1495 del codice civile, termini che riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per vizi o mancanza di qualità della cosa venduta. Questo in ragione del fatto che si tratta di una ipotesi più grave di inadempimento che si realizza quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella contratta o sia assolutamente priva delle capacità funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente

.Nella fattispecie si applica la disciplina dell’azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. che è svincolata dall’osservanza dei più ristretti termini di cui all’art. 1495 c.c..

Regolarità urbanistica

In materia immobiliare l’azione di risarcimento danni da parte dell’acquirente in forza di una compravendita ‘aliud pro alio’ deve essere, peraltro, valutata con particolare attenzione e cautela.
Questo, in particolare alla luce della nuova giurisprudenza della Suprema Corte in materia di atti di trasferimento di immobili non in regola con le norme urbanistiche, caratteristica che potrebbe avere l’immobile mancante di qualità essenziali e idonee all’uso cui è destinato.

La Suprema Corte ha affermato che la non perfetta formulazione dell’Art. 40 comma 2 della L. 47/85 (ancora vigente) debba essere interpretata nella sua più ampia accezione, e quindi finalizzata a ostacolare il fenomeno degli abusi edilizi attraverso il passaggio della compravendita immobiliare.

Gli articoli 17 e 40 della legge 47/85, con la precisazione che l’art. 17 è stato poi traslato e assorbito nell’art. 46 del Testo Unico del Dpr 380/01 nella loro stesura prevedevano una nullità formale (ex art. 1418 codice civile) per gli atti di compravendita in caso di omessa citazione degli estremi delle licenze, concessione edilizia o della concessione edilizia in sanatoria.

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La Cassazione Civile sez. II con le sentenze n. 23591/2013 e n. 25811/2014, discostandosi dal previgente orientamento ha esteso gli effetti dell’art. 40 co. 2 L. 47/1985.Non solo deve dichiararsi la nullità degli atti di compravendita da cui non risulti la formale regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, ma tale nullità deve essere dichiarata ed estendersi anche ai casi di nullità di carattere sostanziale per gli atti di trasferimento di immobili.

Ossia gli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili che risultino, comunque, non in regola di fatto con la normativa urbanistica, anche in presenza di una documentazione formalmente corretta entrando nel merito della veridicità della stessa.A questo punto deve considerarsi come secondo la Suprema Corte, la rilevabilità d’ufficio della nullità del contratto opera quando si chieda l’adempimento del contratto, in considerazione del potere del giudice di verificare la sussistenza delle condizioni dell’azione, Cass. Civile, sez. II, 6 Ottobre 2006 n. 21632.

Caso che certo può identificarsi in una richiesta di risarcimento danni a seguito di un inadempimento contrattuale basato su una compravendita aliud pro alio in cui si è in presenza di abusi edilizi. Questo non potendo il Giudice liquidare un danno in ragione di un inadempimento di un contratto compravendita che deve essere ritenuto e dichiarato nullo.
Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e, dunque, la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso.

Ne deriva il fatto che sussiste una reale e concreta possibilità che l’azione di risarcimento danni per una compravendita ‘aliud pro alio’ relativa ad un immobile provochi una dichiarazione di nullità da parte del Giudice del contratto di compravendita, circostanza non sempre voluta o cercata da chi ha intrapreso una causa per il risarcimento danni.

Applicazioni pratiche

In tema di ‘aliud pro alio’ diverse sono state le applicazioni pratiche che hanno riguardato la vendita di immobili: in particolare, con riferimento all’immobile destinato ad abitazione, si è giunti a riconoscere che la mera difformità rispetto al progetto approvato non è sufficiente ad integrare l’ipotesi della consegna di ‘aliud pro alio’, essendo necessario, a tal fine, che manchi della licenza di abitabilità, oppure che non sussistano le condizioni per ottenerla a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica.

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Il certificato di abitabilità costituisce infatti requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto la cosa, pur essendo identica a quella pattuita, è priva di quei caratteri che consentono di identificarla come appartenente alla categoria. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di ‘aliud pro alio’, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

La sola conoscenza da parte dell’acquirente del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell’abitabilità o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore del relativo obbligo, non vale ad escludere l’inadempimento del venditore.

Sempre in tema di immobili, quando le parti espressamente prevedano che oggetto del contratto sia un suolo solo parzialmente edificatorio, anche quando venga provata la loro concorde volontà di conferire carattere di essenzialità alla edificabilità parziale del fondo da compravendere, la mancanza di tale qualità e la inidoneità del fondo alla destinazione edificatoria costituirebbe solo un vizio redibitorio dello stesso.

E’ stato anche riconosciuto che la sopravvenienza di norme limitative o abolitive della facoltà di costruire su un determinato terreno promesso in vendita come edificabile produce un cambiamento essenziale della cosa promessa in vendita ‘aliud pro alio’ e può costituire causa di scioglimento del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione, ove il promissario compratore non intenda accettare il bene nella sua nuova identità.

Ora voglio chiudere con due domande:

1. Voi sareste in grado di far tutto da soli, senza affidarvi ad una BUONA agenzia, che vi consigli e vi guidi?

2. Siete certi che il vostro non rivolgervi ad un Agente Qualificato Esperto sia solo un costo, e non un guadagno?

MEDITATE! Siate sinceri con voi stessi! Aspetto le vostre risposte.
A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!
Noi siamo qui.
Un abbraccio virtuale a tutti.

Elena & Nicola

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