L’incarico di vendita immobiliare

Cos’è la lettera d’incarico Mediatorio in esclusiva ?

E’ un contratto a tutti gli effetti, dove il proprietario dell’ immobile o un delegato, conferisce ad un’ agenzia immobiliare regolarmente abilitata, l’ incarico di reperire entro un termine,l’ acquirente del proprio immobile a delle condizioni prestabilite.

Perchè conferire un incarico ?

La compravendita di una casa, rappresenta spesso per una famiglia, sia economicamente che emotivamente, l’ operazione della vita. Vendere un immobile, negli ultimi anni, è diventato un lavoro  molto più complesso che in passato. Occorrono competenze tecniche e commerciali molto elevate, ed è indispensabile investire denaro in promozione e marketing.

Il vero “affare” non è evitarsi il compenso dell’agente immobiliare o  del professionista più in generale, ma: vendere l’immobile al miglior prezzo di mercato, in tempi brevi, evitando di incorrere in spiacevoli inconvenienti. Attivarsi privatamente, significa addentrarsi in una selva di normative complesse senza cognizione dei rischi che si corrono, distogliendo tantissimo tempo agli innumerevoli impegni  quotidiani.

Perchè rischiare di compromettere anni di sacrifici ?

Il versamento di un assegno o la firma di un documento senza avere chiaro ciò che si sta facendo, può rappresentare l’ inizio di una controversia, e sappiamo bene cosa significa in Italia ritrovarsi in contenzioso. Spesso i proprietari, si lasciano trascinare da aspetti emotivi, non conoscendo in maniera precisa, il valore dei propri immobili. È compito dell’agente immobiliare tutelarti nella fase contrattuale, garantendoti il massimo prezzo realizzabile con l’effettivo valore di mercato.

Parliamo  di come deve essere l’incarico in esclusiva prima di affidarlo in vendita ad un agente immobiliare professionista:

  • l’incarico deve essere assolutamente non rinnovabile (nel caso l’immobile non venga venduto prima della scadenza potete sempre concordare un rinnovo, quindi perché metterlo automatico?!?!)
  • fai specificare nell’incarico che non si può richiedere un prezzo diverso da quello che stabilirete, e indica tutti gli altri termini fondamentali, quali: gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante, meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio.
    Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque essere chiari e facilmente comprensibili.
  • Indicare: – l’oggetto del contratto incarico di mediazione; – le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; – la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
    – il nome del proprietario ed il titolo di proprietà; – il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;  E’ essenziale che venga compilato in tutte le sue parti, barrando quelle non utilizzate; inoltre DEVE essere controfirmato dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
  • la durata dell’incarico deve essere specificata: sui mesi di durata dell’incarico ci sono diverse teorie, ma, salvo situazioni particolari, non dovrebbe superare i 4/6 mesi: che senso ha una durata di un anno? Se la casa viene messa in vendita ad un prezzo realistico non serve un anno per venderla!
  • Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta.Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
    La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89).
    Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perchè spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
  • Dare l’incarico in esclusiva è una vostra scelta che pone restrizioni alla vostra libertà contrattuale, in quanto vi vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
  • Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per voi :Clausola della penale che  impone  un risarcimento manifestamente eccessivo. Clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella in cui si trova l’immobile. Clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
  • È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare: Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano sui  quotidiani, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva); affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e planimetria dell’appartamento, per tutta la durata dell’incarico; reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile; possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile; richiesta al proprietario di tutta la documentazione: Certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge. Copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici,presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati, iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari. Assistenza al cliente per reperire la documentazione mancante per la stesure degli atti di vendita. Verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.
  • In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili necessarie perchè questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti.
    Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, nè a titolo di risarcimento danni, nè in conto provvigione o quant’altro.
    Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione  a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

Se non ci sono questi elementi di base su cui ragionare state perdendo tempo, e rischiate di vincolarvi ad un non-professionista, che vi legherà a lui senza prendersi un concreto impegno nei vostri confronti.

Non fatevi ingannare dal fatto che vi facciano firmare un “contrattino” semplice semplice di una “facciatina” o poco piu’ dove c’è scritto poco o nulla, perché state tranquilli che per lui questo significa che non ha nessuna responsabilita’ e dovere nei vostri confronti, mentre per voi nei suoi confronti qualche “gabola” ci sara’: garantito al 1000%!!!

Perchè in esclusiva?                                                                                                

 Nei  venditori è ben radicata la certezza che il conferire contemporaneamente un incarico a più soggetti , tutti  orientati al raggiungimento dello stesso scopo, accresce  la probabilità di vender il proprio bene. Chiunque opera nel settore dell’intermediazione immobiliare sa perfettamente quanto questa certezza sia del tutto illusoria, ciò, però, non evita che sia ben radicata ed incida profondamente sui comportamenti.

L’incarico non in esclusiva è un rapporto in cui il cliente ha più diritti e meno doveri ; l’agenzia, da parte sua,  è svincolata dall’obbligo di prestazioni  che vadano oltre l’operatività commerciale. In esso il cliente non riconosce all’agenzia l’importanza della sua funzione, disconosce totalmente il valore aggiunto del suo servizio, le competenze tecnico-legali, nega la dignità professionale all’agente immobiliare,  considerandolo  alla stregua di chi  rincorre la possibilità di un guadagno del tutto occasionale.

Di contro dimenticano totalmente che  l’agenzia, unico operatore per la vendita, nei termini della validità dell’incarico, ha la possibilità di investire massicciamente nella promozione pubblicitaria dell’immobile, con conseguenti vantaggi per loro, traducibili in maggiore rapidità dell’operazione e miglior realizzo economico

L’incarico di vendita in esclusiva deve quindi essere considerato come un contratto tra le parti che essenzializza l’acquisto del servizio di intermediazione.

L’esclusività dell’ incarico identifica in maniera chiara chi dovrà occuparsi della vendita, evitando confusione, sovrapposizioni e quindi sgradevoli fraintendimenti.

Ripeto: l’incarico di vendita in esclusiva è il miglior investimento che un proprietario di casa che vuole venderla, possa fare!

D’altro canto l’incarico di vendita in esclusiva è uno strumento, e come tutti gli strumenti può essere positivo o distruttivo a seconda di cosa viene messo sul tavolo dall’Agente Immobiliare : quindi sapete che  se vi  impegnate con un “agente immobiliare” e questo in cambio vi dà solo qualche annuncio sui portali immobiliari, un cartello in vetrina, e parla con i tre/quattro “agenti immobiliari” con cui di solito beve il caffé per coinvolgerli nella vendita del vostro appartamento, potete evitare di dargli anche un semplice incarico verbale, perché stiamo parlando di aria fritta! Vincoli per voi, e nessuna responsabilità ed impegno per lui!!!

Lo sapete perché anche la maggior parte degli “agenti immobiliari” sconsiglia l’incarico in esclusiva?

Non vi sembra strano visto che per loro sarebbe la cosa più conveniente?

Non vi sembra che qualcosa stoni?

Vi dico io perché non lo chiedono: sanno che non possono darvi nulla di più di quello che ti darebbero senza nessun incarico, e quindi non potrebbero giustificare un vostro impegno a fronte di un loro non-impegno!

Così, visto che non sono in grado di giustificarvi perché gli dovreste affidare un incarico in esclusiva per vendere il vostro immobile? Cercheranno di convincervi a non dare l’incarico a nessun altro agente immobiliare, perché, se voi non date l’incarico a nessuno, a loro rimane almeno un barlume di speranza, che con un colpo di fortuna, potranno un giorno portarvi un cliente che per sbaglio è entrato nella loro agenzia.

Ma quello che non vi dicono è che, consigliandoti questo  sistema di lavoro passivo, vi faranno perdere le possibilità di vendita che vi potrebbe generare un Agente Immobiliare Professionista Specializzato, e quindi perderete tantissimi soldi perché vi ritroverete, dopo diversi mesi, con la casa ancora da vendere in un mercato che perde valore ogni anno, ogni mese, ogni giorno!!!

Attenzione: l’ immobile promosso da più agenti immobiliari, veicola spesso un messaggio negativo di “saldi di fine stagione”. È Il modo peggiore per approcciarsi al mercato. Affidare un incarico in esclusiva è un rischio calcolato, significa assumersi un’obbligazione economica solo e soltanto a risultato ottenuto.

Sì, è proprio così: la mediazione all’agente immobiliare dovrà essere corrisposta solo nel caso in cui si conclude la vendita, diversamente le spese sostenute dall’agente immobiliare rimarranno a suo carico(in gergo è chiamato “rischio imprenditoriale”).

Se avete ancora qualche dubbio su come identificare il giusto Agente Immobiliare a cui affidarvi e che vi possa aiutare a vendere casa alle migliori condizioni in questo momento vi rinnovo l’ invito a consultare l’articolo:

Come scegliere un’agenzia immobiliare”.

Se, invece, non volete perdere tempo e volete con uno specialista della  Vendita Immobiliare  ottenere il Maggior Prezzo di Mercato:  CONTATTACI ADESSO!

 A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Nicola & Elena

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