Il mercato Immobiliare sta rallentando ?

La domanda che mi viene rivolta più di frequente è se e quando i prezzi delle case torneranno a salire. Le persone che stanno cercando di vendere casa sperano in una ripresa dei prezzi a brevissimo, ma la realtà – come al solito – è ben diversa.

Nella maggior parte dei casi: né i proprietari di casa né gli agenti immobiliari, sanno il perché non ci sarà una ripresa dei prezzi a breve, e non sanno nemmeno quanto durerà questa decrescita dei valori immobiliari.

Se a te interessa sapere quale sarà il futuro prossimo del mercato immobiliare residenziale, continua a leggere questo articolo.

Ti dico subito che non ho la sfera di cristallo e non uso formule magiche. Non prevedo il futuro e non ho la verità in tasca, ma me la cavo discretamente nell’analizzare i dati del mercato immobiliare in cui opero da 38 anni.

Il settore immobiliare, come ben noto, è stato fortemente penalizzato dalla crisi dei mercati finanziari a partire dal 2007/2008. Lo scandalo dei mutui sub-prime negli USA ha rappresentato l’elemento chiave per una crisi in un settore che deve ancora stabilizzarsi.

Il 2017, appena trascorso (come gli anni 2014, 2015, 2016), è stato un altro anno complicato che ha smentito previsioni e disatteso speranze: doveva esserci la ripresa, ma si è avuta una  flessione; doveva stemperare l’incertezza, ma timori e prudenza hanno continuato a dominare gli operatori; doveva fornire qualche indicazione di prospettiva su dove si dirigono Italia ed Europa, ma i punti interrogativi sono ancora lì, sostanzialmente inalterati.

Abbiamo attraversato un periodo difficile e le prospettive non sono ancora chiare. E’ bene guardare in faccia la realtà; approfondirne l’analisi con rigore, per capire dove veramente si va.
Questo è quello che , insieme al mio Team, abbiamo cercato di fare con questo articolo.

Buona lettura!

Cerchiamo di capire, quindi, quali saranno le previsioni del mercato immobiliare per il 2018 e se investire in immobili sarà un buon affare.

Le previsioni, secondo un rapporto  dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di novembre 2017 indica,  come il numero delle transazioni nel mercato immobiliare, riferite al triennio 2016/2018, sia in una fase di crescita moderata.

In questa fase di congiuntura economica, si registra una situazione di bassi tassi di interesse relativi ai mutui: gli istituti di credito, offrono  tassi super vantaggiosi e questi sono indice di un mercato che ha voglia di riprendersi. Nonostante le tensioni sui mercati finanziari, a livello politico nazionale ed internazionale, l’anno  2018 rappresenta, potenzialmente, il momento giusto affinché gli italiani possano continuare a cambiare casa.

Ma prima di andare avanti, con l’analisi futura ,vediamo cosa è successo in passato:

Come si può osservare dal grafico sottostante, nel 2016, il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita: confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Le unità abitative compravendute, in termini di NTN (= numero transazioni normalizzate), raggiungono il livello di circa 534 mila.
Come si osserva dalla Figura 1, il mercato mostra livelli nuovamente superiori a quelli della fine degli anni ottanta.

Figura 1: abitazioni compravendute (NTN) in Italia 1985-2016

E, da come si  evince dal grafico  della figura 2, il dato del 2016, consolida e accelera il trend positivo riscontrato a partire già nel 2014; ma se la crescita considerevole rappresenta l’avvio di un nuovo ciclo o un dato meramente transitorio, è ancora presto per dirlo.

Figura 2: storico  di transazioni normalizzate dal 2000 al 2016

I fattori di crescita già presenti nel 2015, non spiegano, tuttavia, l’entità davvero ragguardevole del balzo in avanti intervenuto nel 2016 con il +18,9% di abitazioni acquistate rispetto al +6,5% del 2015. Un aumento per altro diffuso e generale lungo tutta la penisola, sia nei grandi che nei piccoli centri.

E’ possibile ricercare una spiegazione, del livello così elevato delle vendite  registrate nel 2016,  nel clima di fiducia delle famiglie, particolarmente cospicuo, per le ragioni di contesto che rappresentavano tangibilmente i primi passi di uscita dalla crisi.

Inoltre, è possibile che si sia manifestata la convinzione, che l’accoppiata: tassi di interesse così bassi e prezzi delle abitazioni in discesa, osservata nell’anno precedente, poteva non durare a lungo; in aggiunta, la presenza di numerose agevolazioni fiscali – connesse alla ristrutturazione di un immobile (poi prorogate anche nel 2017) – può aver influito positivamente sulle decisioni all’acquisto.

Il permanere, infine, di una certa volatilità nei rendimenti finanziari alternativi all’immobiliare e la riduzione delle performance dell’azionario, può aver indotto a scegliere l’asset immobiliare residenziale come una conveniente alternativa all’investimento.

Ma vediamo cosa è successo nel 2017.

I risultati dell’osservatorio sul mercato immobiliare di novembre 2017 indica che: il mercato immobiliare italiano si sta avvicinando al punto di svolta rilevabile nel dinamismo degli scambi, ma non ancora dei prezzi. L’euforia del 2016, sul fronte delle compravendite, lascia spazio a maggiore oculatezza nelle scelte.

Per l’Istituto Nomisma: “ le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545 mila; considerando come termine di paragone il 2006 – ultimo anno della fase espansiva – il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300 mila contratti stipulati in meno”.

Nello specifico: “I 13 mercati monitorati riflettono il trend nazionale con un incremento del 5,7% nel 2017 (considerando gli ultimi 11 anni, il calo si attesta in questo caso al 20,4%); più pesante lo scotto per gli immobili per l’impresa (-45,6% al di sotto dei livelli pre-crisi).”


Passando alle locazioni, Nomisma rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati; il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative).

L’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma rilevante e ovunque in crescita.Considerando i valori immobiliari, la variazione percepita dagli operatori si sta progressivamente avvicinando alla variazione reale;

Figura 3: Andamento prezzi di mercato

Secondo il nostro parere: per effetto della pressione della domanda i prezzi sono ormai prossimi all’invarianza; per questo i cambiamenti registrati, potrebbero indurre la componente d’investimento,  ormai quasi scomparsa dal mercato al dettaglio, a riattivarsi.

Pare che il ritorno in territorio positivo della variazione dei prezzi, per ora circoscritto al solo ambito milanese, sia destinato ad ampliarsi conferendo ulteriore slancio alla ripresa.

Per quantificare la perdita di valore capitale degli immobili, fatto 100 il prezzo medio delle abitazioni nuove nel 2008, a fine 2017 tale valore è sceso a 77, con una flessione del 23%. (Milano con -17% );

rispetto agli uffici l’arretramento è giunto a 74, per un arretramento del 26% ;

in ultimo i negozi, la cui riduzione media è stata del 22%.

Considerando invece i tempi medi di vendita e locazione, si stima che occorrano in media 7 mesi per alienare un’abitazione e 3-4 mesi per affittarla; nonostante la riduzione in atto, i tempi medi di vendita, risultano essere tuttora più elevati di 1,5 mesi rispetto ai livelli pre-crisi.

Figura 4: Tempi di vendita

Passando al segmento di uffici e negozi, i tempi medi di assorbimento si attestano rispettivamente a 9 e 10 mesi, ossia nettamente sopra i minimi dello scorso decennio (3-4 mesi per gli uffici e 3-5 per i negozi).

Lo sconto praticato si presenta in media superiore di 3-4 punti percentuali, rispetto ai minimi pre-crisi; la contrazione dello sconto registrata nell’ultimo semestre: ha limitato la caduta dei prezzi che continua, tuttavia, ad essere alimentata dal ridimensionamento delle aspettative iniziali dei venditori.

Il mercato di Milano si presenta atipico rispetto al quadro appena tracciato, presentando un incremento dei prezzi in tutti i segmenti.

La ritrovata apertura degli Istituti di credito nei confronti del settore non è tanto basata sulla presunta capacità di copertura delle garanzie immobiliari, quanto su un’attenta valutazione delle effettive capacità di rimborso dei richiedenti.         

Il ritorno a una normalità allocativa è stato favorito dal processo di dismissione degli NPL (non performing loans), rivelatosi particolarmente intenso nel corso del 2017 .

Dunque: Possiamo parlare, finalmente, di ripresa delle compravendite degli immobili ? La crescita  è reale ?

Figura 5: abitazioni compravendute (NTN) in Milano e Provincia dal 2004 al 2016.

Il mercato immobiliare, a livello generale, ha chiuso l’anno 2017 con indicatori in aumento, e più che positivi. L’Agenzia delle Entrate ha rilevato, solo nei primi nove mesi dello scorso anno, un aumento di circa il 20% nelle transazioni immobiliari.

Le elaborazioni, compiute poi da Nomisma, stimano circa 518.000 transazioni, a conferma del trend positivo, con previsioni di rialzo per l’anno in corso attorno al 7%. Sempre Nomisma prevede per gli anni 2018-2019 una crescita delle transazioni, sebbene in maniera leggermente più ridotta, rispetto ai precedenti dati.

Possiamo affermare, quindi, che la ripresa delle compravendite di immobili c’è, ma sarà una ripresa lenta.

Questa è la situazione, che rende l’Italia lontana dal resto dell’Europa, dove i valori del mattone, hanno ormai imboccato una strada di crescita. L’Italia è l’unico Paese dove a metà dello scorso anno le quotazioni immobiliari, erano ancora in discesa*; contro un resto d’Europa che per i due terzi ha registrato aumenti di oltre il 5%.

*Prezzi delle case, nel terzo trimestre -0,8% su base annua.

Figura 6: vendite in Europa

Le cause della ripresa ritardata 

Quali sono i motivi strutturali e contingenti che pesano ancora sul mattone italiano?
Secondo il nostro modestissimo parere: in Italia vediamo andamenti diversificati con realtà come Milano, ma non solo, in cui c’è già dinamica moderatamente espansiva, e altre zone del Paese dove la flessione è ancora in atto.

Questo è l’effetto di un avvio di ripresa molto lento, che risente tuttora della debolezza di un decennio di crisi; dell’eccesso di offerta non ancora smaltito e del fatto che si è registrato un riprezzamento solo parziale dei valori. Abbiamo visto una certa difesa di valori, seppur fuori mercato, durante la crisi. Una rigidità che oggi scontiamo.

Stiamo  perdendo il  confronto con l’ Europa, perché i venditori non hanno voluto cedere, cercando di portare a casa valori insostenibili in base al quadro economico e alla situazione del settore. Ecco come mai – oggi –  viviamo un residuo di regressione, nonostante il ritorno della domanda e l’aumento delle compravendite. In altre Nazioni, come la Spagna, le quotazioni pesantemente ridimensionate per la crisi, hanno consentito al settore di ripartire prima che da noi.

Purtroppo cresciamo meno degli altri. Abbiamo una economia che avanza poco. Una disoccupazione molto alta. Una migrazione interna più bassa e costruiamo poco. Anche la tassazione elevata incide: è aumentata tantissimo in questi  anni di crisi e, di conseguenza, a fronte di queste motivazioni manca la spinta a comprare casa.

Il calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni, si manifesta contestualmente a una crescita del numero di immobili residenziali compravenduti.

Le Prospettive sono abbastanza rosee per il mercato immobiliare nel 2018, ma la prudenza non è mai troppa. Si  prevede per l’anno appena iniziato, un lieve aumento dei valori nel settore immobiliare nazionale compreso tra 0 e +2%  e un incremento delle compravendite tra +2% e +4%. Questo, ammesso che l’oculatezza appresa durante la crisi, abbia insegnato a non lasciare spazio ad acquisti a prezzi oltre il reale valore di mercato.

Le compravendite immobiliari continuano a crescere, ma ad un ritmo minore rispetto al recente passato. La conferma arriva anche dall’Istat, che nel secondo trimestre del 2017 rileva una crescita su base annua del 2,7%. Prezzi delle case: cresce il nuovo, ancora lieve calo per l’usato.

L’anno 2018 è appena iniziato, ma già si colgono i segnali legati a mutui a tassi minimi.
I prezzi bassi ,legati alla lunga crisi immobiliare, han fatto si che  le compravendite – ogg i-  siano in  aumentano, segno di un interesse ritornato per il mercato immobiliare.

Il trend di crescita è  legato maggiormente, quindi, al calo dei prezzi, e da mutui che tornano ad essere erogati dopo il credit crunch bancario.

Figura 7: mutui dal 2006 al 2016

Dal 2007 circa, i prezzi sono scesi di quasi il 40%. Il comparto legato alla prima casa, e quello legato agli immobili come investimento, è in movimento. La città di Milano è segnalata come quella con più possibilità di recupero nel settore (prezzi in aumento con trend confermato per il 2018). La stima viene fatta con prezzi al ribasso anche per l’anno 2018 specie nell’hinterland/provincia.

Le  posizioni degli operatori del settore per l’anno in corso, non sono uniformi; alcuni fanno ancora una stima dei prezzi al ribasso, in quanto vi sono fattori legati: alla politica, alla stabilità, ed all’economia, che incidono sul campo.

In aggiunta,  per i giovani – l’acquisto di una prima casa – non è più un bisogno fondamentale. Le loro scelte sono influenzate dalla mobilità lavorativa.

Molti esperti, me compreso ed i miei collaboratori, concordano che: le compravendite immobiliari, continueranno a salire con prezzi in stabilizzazione e ripresa della crescita nel 2018/2019.

Che il mattone sia ormai fuori dalla crisi è un dato di fatto. Resta da capire il come ne sta uscendo. Del resto, se il mercato si è rimesso in moto – come già detto-  è anche grazie al fatto, che i valori sono diminuiti notevolmente dall’inizio della crisi immobiliare, rendendo le case piu’ appetibili.

Sul mercato delle locazioni , invece, è attesa una sostanziale tenuta dei canoni con lievi aumenti nelle metropoli, dove la domanda è particolarmente favorita.  Nel 2018 è prevista  una ripresa delle quote, con una domanda sostenuta su tutte le tipologie. Continua il successo del contratto a canone concordato che conferma interesse  tra proprietari ed inquilini.

Una valutazione del futuro immobiliare, non puo’ prescindere dallo studio dell’andamento del settore del credito: le erogazioni dei mutui casa, sono in aumento; anche se, negli ultimi mesi del 2017, la spinta alla crescita sembra aver esaurito la sua forza. E’ un segnale che il mercato si sta stabilizzando. Le banche manterranno il loro atteggiamento prudenziale, ma i tassi saranno ancora favorevoli.

Per quanto mi riguarda, la domanda di immobili è in crescita. La tipologia più richiesta è: il tre locali; seguito dal quattro locali. È da registrare anche un aumento di disponibilità di spesa nelle fasce più basse.

L’offerta, però, non sempre si dimostra all’altezza delle richieste, e per alcune tipologie, c’è da attendersi ancora un lieve ribasso dei prezzi.

Nell’insieme nel 2018 il trend dovrebbe restare nella scia di quello del 2017. I segnali positivi sui prezzi coinvolgeranno più realtà e, non solo, le grandi città.

C’è interesse per gli edifici che rispettano i criteri di efficienza energetica e quelli antisismici. Questo spinge  sulle nuove costruzioni.  Non è, però da escludere – che il mercato-  possa rallentare, a causa di proprietari che iniziano a immettere sul mercato immobili a prezzi troppo distanti dal reale valore di mercato (cosa che sta già accadendo); e che, dall’altro lato, ci siano acquirenti, soprattutto alla ricerca della prima casa, meno propensi a pagare l’immobile alle cifre richieste, specialmente se la qualità abitativa non è elevata, ed occorre intervenire con importanti lavori di ristrutturazione.

D’altro canto, in alcune realtà immobiliari, ci sono compratori che avendo buona capacità di spesa, presi dall’euforia del momento e dalla scarsa conoscenza del mercato, acquistano gli immobili anche ai valori del periodo pre-crisi.

Riepilogando:

Compravendite in crescita, ma ad un ritmo fisiologicamente più basso.  Buoni segnali sul fronte dell’avvicinarsi dell’inversione di tendenza, nell’andamento dei prezzi e dal punto di vista della diminuzione di sconti e tempi di vendita.

Questo è il quadro generale che emerge dal confronto delle varie opinioni, degli operatori del settore e dai dati  dell’ Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 stilato da Nomisma.

Figura 8: andamento dei cicli immobiliari al 2018 e tendenze di lungo periodo

 

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