Revisione del catasto, sul riclassamento decide la Corte costituzionale

Ciao a tutti e ben tornati! Oggi voglio parlarvi della: Revisione del catasto

Le sorti della revisione del catasto sono legate a un’importante decisione che dovrà prendere la Consulta. Infatti la Corte costituzionale sarà chiamata a valutare se siano o meno legittime le disposizioni che consentono all’Agenzia delle Entrate, su impulso dei Comuni, di intervenire sulle rendite catastali degli immobili attraverso il meccanismo del “riclassamento” di intere microzone catastali.

Un meccanismo finora utilizzato da grandi amministrazioni comunali come Roma, Milano, Bari e Lecce. L’annuncio della prossima pronuncia della Consulta è stato dato il mese scorso da Confedilizia, che ha spiegato come la Commissione tributaria regionale del Lazio abbia sollevato la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 1, comma 335 della legge 311/2004.

Una norma che fino a oggi ha permesso ai Comuni di richiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità di proprietà privata in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato, individuato in base al Decreto del Presidente della Repubblica 138/98, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’Ici (ora Imu-Tasi) “si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”.

È stata la Commissione Tributaria del Lazio a sollevare la questione di legittimità costituzionale. Secondo i giudici, la norma si porrebbe in contrasto con l’articolo 3 della Costituzione, “perché il singolo contribuente si troverebbe irrazionalmente esposto a rivalutazione del proprio bene in relazione alla significativa rivalutazione di beni altrui”, ma anche con l’articolo 53, “poiché (…) si porrebbe inevitabilmente in contrasto con la capacità contributiva dei singoli”, e con l’articolo 97 “in quanto la rivalutazione massiva non assicura né il buon andamento né l’imparzialità dell’amministrazione, colpendo indiscriminatamente tutte le unità immobiliari (di una determinata zona) senza alcuna verifica concreta del singolo bene”.

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Ma come viene valutata la classe degli immobili?

In ogni Comune viene stabilita una tariffa per ogni classe che, moltiplicata per la dimensione dell’immobile (vano, metro quadro o metro cubo), determina la rendita catastale. Per aggiornare questo valore gli uffici finanziari possono rettificare la rendita di un singolo immobile o di tutti quelli presenti in un determinato quartiere o zona.

Due le possibili cause che rendono necessario un riclassamento: la variazione subìta dalla microzona comunale in cui si trova l’immobile (il valore dell’area può essere salito per il miglioramento della viabilità o per la realizzazione di opere pubbliche come scuole e ospedali), e l’esecuzione da parte del proprietario di opere di ristrutturazione del fabbricato.

La classe si misura attraverso due parametri: la qualità urbana e quella ambientale della microzona in cui si trova l’immobile; un peso lo hanno anche le caratteristiche edilizie dell’unità e del fabbricato che la comprende.

Si parla di qualità urbana in base al livello delle infrastrutture e dei servizi, mentre per qualità ambientale ci si riferisce al livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici. Nelle procedure di valutazione, la qualità urbana e ambientale e le caratteristiche edilizie sono espresse attraverso il fattore posizionale e il fattore edilizio, che espressi in appropriate scale di misura, concorrono a identificare il parametro del livello reddituale per metro quadro della superficie catastale dell’unità immobiliare.

L’avviso di accertamento con il quale si attribuisce una maggiore rendita catastale dell’immobile è illegittimo e quindi nullo se non adeguatamente motivato: questo l’orientamento ormai sempre più diffuso tra i giudici di merito e di legittimità.

Le eventuali operazioni di riclassamento che il Fisco può svolgere d’ufficio o con la partecipazione dell’interessato devono essere ben motivate e non riportare solo circostanze generiche prive di riscontri concreti, poiché il proprietario dell’immobile ha diritto di sapere perché all’unità immobiliare è stata attribuita una rendita catastale diversa dalla quale deriva il pagamento di imposte più elevate.

Come sancito dall’art. 7 della legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), l’Amministrazione finanziaria è obbligata a indicare i presupposti di fatto e di diritto che hanno determinato la decisione contenuta nell’atto; in particolare, la motivazione deve permettere il controllo interno e giurisdizionale dell’atto, per poter valutare la correttezza dell’azione fiscale e mettere in grado il contribuente di conoscere la pretesa impositiva e di contestarla efficacemente.

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Cassazione, Agenzia delle Entrate deve motivare senza rinvii generici

L’Agenzia delle Entrate e del Territorio non può, quindi, provvedere a un riclassamento della proprietà privata e accertare la maggiore rendita catastale se non lo motiva in modo chiaro, senza rinvii generici.

Deve esservi la massima trasparenza tra Pubblica amministrazione e cittadini. Proprio in questa direzione si è mossa la Cassazione con la sentenza n. 6593/2015 nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, rea secondo i giudici della Corte di provvedimenti di riclassamento degli immobili immotivati e generici.

In particolare, secondo la Suprema Corte, il provvedimento di riclassificazione dell’immobile a seguito di revisione parziale del classamento deve essere motivato in termini chiari senza generici rinvii a espressioni generiche.

Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità la motivazione dell’atto di revisione del classamento catastale non può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’agenzia delle Entrate ma deve specificare, a pena di nullità, sia le ragioni giuridiche sia i presupposti di fatto della modifica.

L’Amministrazione finanziaria è quindi tenuta a precisare in maniera dettagliata se la variazione è motivata dal mancato aggiornamento catastale o dall’incongruenza del valore rispetto a immobili similari o dall’esecuzione di lavori particolari nel fabbricato, da indicare analiticamente o, ancora, da una risistemazione dei parametri della microzona di ubicazione, anche questa da illustrare in modo chiaro, indicando il rapporto tra valore di mercato e valore catastale dell’area, in modo che risalti la rilevanza dello scostamento (tra le altre: Cassazione, 15 ottobre 2014 n. 21736-55, 10 ottobre 2014 n. 21443, 30 luglio 2014 n. 17346).

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Un abbraccio virtuale a tutti.

Nicola & Elena

 

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