Due Diligence Immobiliare: cos’è e consigli su come si redige in modo professionale.

La diffusione del quesito come fare una diligence immobiliare”  dimostra come anche in Italia stia prendendo piede un nuovo modo di considerare le trattative immobiliari.

Una metodologia, questa, moderna e professionale, che secondo diversi esperti, e anche secondo me non tarderà a “mandare in pensione” decine di Agenti e valutatori immobiliari improvvisati.

Anche in rete basta una semplice ricerca sulle query di Google e vi renderete conto come l’argomento sia diffusamente trattato ed argomentato.

Ma prima di definire come si redige una Due Diligence immobiliare, proviamo  a definire di cosa si tratta!

Con l’espressione inglese Due Diligence (letteralmente “diligenza dovuta”) si intende, in generale,  un’attività d’indagine e di approfondimento che, se applicata al settore immobiliare, consiste nell’analisi delle caratteristiche di un immobile.

La Due Diligence Immobiliare, in poche parole, consiste in  una attività di verifica tecnica che mira a realizzare una valutazione dell’immobile tenendo in considerazione le caratteristiche edili -strutturali, urbanistico – catastali, ambientali, impiantistica , grado di conservazione e  manutenzione.

Essa risulta estremamente importante nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare laddove, gli investitori, necessitano della certezza che i beni acquistati siano conformi alle norme vigenti e ai requisiti di destinazione.

Il processo prevede, quindi, l’analisi delle condizioni di un bene, oggetto di una potenziale transazione prima che il relativo passaggio di proprietà, o il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene, vengano formalizzati in un contratto e resi esecutivi.

 

Appare evidente, pertanto, che l’obiettivo è la corretta gestione del patrimonio immobiliare o della singola unità immobiliare che si intende trasferire.

Lo scopo delle analisi svolte è principalmente quello di individuare i potenziali rischi legati alla transazione al fine di poterli gestire con efficacia tramite un’adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

La sua principale finalità, evidentemente, può essere agevolmente identificata nella gestione del rischio contrattuale.

Accertata l’importanza della Due Diligence,  vediamo come si realizza e come si articola.  

Una corretta Due Diligence immobiliare necessita di una serie ben precisa di passaggi tecnici. Passaggi che se eseguiti correttamente, aiutano nella valutazione immobiliare dell’edificio,  possiamo dire che essa si articola in tre fasi:

  • Due Diligence legale-amministrativa;
  • Due Diligence tecnica;
  • Due Diligence sulla sicurezza.

Due Diligence legale-amministrativa

Questa permette una completa conoscenza dell’immobile e ne definisce il valore riguardo all’uso attuale e  potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).

Due Diligence tecnica

Questa consiste nella rispondenza dell’immobile sotto il profilo strutturale ed impiantistico alla normativa di settore. La ricerca della documentazione che riguarda l’edificio è essenziale ed importantissima, infatti l’accuratezza della Due Diligence dipende direttamente dalla documentazione di cui si è in possesso.

Individua i vincoli che gravano eventualmente su di esso, verifica le criticità esistenti, tra cui l’accertamento della piena proprietà dell’immobile, dell’esistenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù e tutto ciò che è connesso alle conformità urbanistiche e catastali.

La documentazione tecnico/amministrativa ai fini di una corretta Due Diligence può considerarsi esaustiva quando si è in possesso:

  • degli atti di acquisizione e titoli di provenienza;
  • delle visure e planimetrie catastali;
  • delle visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
  • dell’accertamento di esistenza di servitù attive o passive;

Dei documenti urbanistici:

  • certificato di destinazione urbanistica, norme tecniche di attuazione, ecc.;

Della documentazione edilizia:

  • titoli abilitativi – licenza, concessione, permesso a costruire, DIA, SCIA, condono edilizio, ecc. – certificato di abitabilità o di agibilità, atti d’obbligo, ecc.;
  • delle certificazioni degli impianti con conseguente verifica “a vista” dello stato di manutenzione;
  • Verifica Strutturale: la verifica tecnica-strutturale si basa sull’esame della documentazione progettuale, e su una verifica visiva per rilevare eventuali anomalie degli Immobili.

Due Diligence sulla sicurezza

  • esame di fattori di impatto ambientale, di rischio sismico e se sia stato rilasciato il certificato di prevenzione incendi.

In merito alla Due Diligence catastale si verificherà il corretto inserimento in mappa del fabbricato, la rispondenza tra lo stato di fatto e quanto rappresentato in planimetria catastale e la congruenza tra quanto riportato in visura e la documentazione relativa alla titolarità oltre che ad altre informazioni (esatto indirizzo, numero di piano ed’interno, ecc.).

Nella pratica estimativa la Due Diligence ha assunto, inoltre, particolare importanza nella valutazione immobiliare ai fini creditizi a seguito di Basilea II, che ha introdotto la necessità di inserire nella perizia la rispondenza dei beni ad una corretta commerciabilità, allo scopo di eliminare i rischi legati all’insolvibilità dei mutui.

Lo scopo di questa accurata ricerca è quello di effettuare un’analisi completa e di valutare il valore di un immobile sulla base di dati ed informazioni recapitati tramite una precisa procedura teorico-pratica. Si svolge infatti in occasione di compravendite, viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto di un immobile. É una vera raccolta dati che serve appunto a conoscere nel dettaglio lo storico dell’immobile, per essere così perfettamente informati sull’immobile che si intende acquistare e dunque sul suo valore.

Come si redige e come funziona

La valutazione Due Diligence Immobiliare essendo, come più volte ribadito, l’insieme di dati raccolti e provenienti da più fonti diverse, si redige approntando più valutazioni parallele, dividendole cioè in base alla tipologia di informazioni che occorre acquisire. L’insieme delle parti, sommate, offriranno un quadro chiaro e completo della condizione immobiliare e patrimoniale di un edificio. In questo modo, avremo le seguenti parti complementari (già prima evidenziate e sviluppate):

  • Due Diligence legale-amministrativa;
  • Due Diligence tecnica;
  • Due Diligence sulla sicurezza.

Naturalmente, come si può immaginare, non si tratta unicamente di richiedere ed incamerare dati e documenti, ma necessita anche di un controllo accurato mediante sopralluoghi atti a verificare sul campo la correttezza delle informazioni ricevute.

Inoltre, se dalle attività valutative emergono inesattezze e non corrispondenze tra i dati raccolti e lo stato di fatto, occorre procedere alle dovute comunicazioni con gli enti competenti e ad alle successive integrazioni.

Chi la redige?

Per redigere una valutazione immobilire Due Diligence non occorre semplicemente saper ottenere i documenti corretti e necessari, ma anche essere in grado di  incrociare i dati e soprattutto  interpretarli al fine di calcolare il più probabile valore dell’immobile.

Non è quindi un’operazione semplice vero?

Servono competenze teoriche e pratiche sull’analisi di dati molto diversi tra loro e tutti indispensabili. Servono, inoltre, competenze nel  saper valutare tramite sopralluoghi e rilievi.
Esistono infatti figure professionali specifiche che si occupano di questo tipo di indagine. Tecnici e professionisti come Architetti, Ingegneri, Geometri e Periti, insieme ad Agenti Immobiliari Specializzati.

Un corretto svolgimento di tutti i passaggi è, come si può ben capire, fondamentale per poter avere un quadro il più chiaro e completo possibile. Solo attraverso una serie coordinata di azioni è infatti possibile svolgere una valutazione professionale e proficua.

Speriamo di essere stati chiari e soprattutto che l’articolo vi possa essere utile. Per quelli più esigenti o che comunque devono gestire un patrimonio più cospicuo di un singolo immobile è consigliabile un contatto diretto per un approfondimento sul tema :

“IL PROCESSO DI DUE DILIGENCE PER LA GESTIONE E LA CESSIONE DEI BENI IMMOBILIARI ” .

E tu, cosa ne pensi della Due Deligence, l’articolo è di tuo interesse , ti è stato utile?  

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A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fatemi sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

 

 Elena & Nicola

L’incarico di vendita immobiliare

Cos’è la lettera d’incarico Mediatorio in esclusiva ?

E’ un contratto a tutti gli effetti, dove il proprietario dell’ immobile o un delegato, conferisce ad un’ agenzia immobiliare regolarmente abilitata, l’ incarico di reperire entro un termine,l’ acquirente del proprio immobile a delle condizioni prestabilite.

Perchè conferire un incarico ?

La compravendita di una casa, rappresenta spesso per una famiglia, sia economicamente che emotivamente, l’ operazione della vita. Vendere un immobile, negli ultimi anni, è diventato un lavoro  molto più complesso che in passato. Occorrono competenze tecniche e commerciali molto elevate, ed è indispensabile investire denaro in promozione e marketing.

Il vero “affare” non è evitarsi il compenso dell’agente immobiliare o  del professionista più in generale, ma: vendere l’immobile al miglior prezzo di mercato, in tempi brevi, evitando di incorrere in spiacevoli inconvenienti. Attivarsi privatamente, significa addentrarsi in una selva di normative complesse senza cognizione dei rischi che si corrono, distogliendo tantissimo tempo agli innumerevoli impegni  quotidiani.

Perchè rischiare di compromettere anni di sacrifici ?

Il versamento di un assegno o la firma di un documento senza avere chiaro ciò che si sta facendo, può rappresentare l’ inizio di una controversia, e sappiamo bene cosa significa in Italia ritrovarsi in contenzioso. Spesso i proprietari, si lasciano trascinare da aspetti emotivi, non conoscendo in maniera precisa, il valore dei propri immobili. È compito dell’agente immobiliare tutelarti nella fase contrattuale, garantendoti il massimo prezzo realizzabile con l’effettivo valore di mercato.

Parliamo  di come deve essere l’incarico in esclusiva prima di affidarlo in vendita ad un agente immobiliare professionista:

  • l’incarico deve essere assolutamente non rinnovabile (nel caso l’immobile non venga venduto prima della scadenza potete sempre concordare un rinnovo, quindi perché metterlo automatico?!?!)
  • fai specificare nell’incarico che non si può richiedere un prezzo diverso da quello che stabilirete, e indica tutti gli altri termini fondamentali, quali: gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante, meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio.
    Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque essere chiari e facilmente comprensibili.
  • Indicare: – l’oggetto del contratto incarico di mediazione; – le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; – la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
    – il nome del proprietario ed il titolo di proprietà; – il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;  E’ essenziale che venga compilato in tutte le sue parti, barrando quelle non utilizzate; inoltre DEVE essere controfirmato dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
  • la durata dell’incarico deve essere specificata: sui mesi di durata dell’incarico ci sono diverse teorie, ma, salvo situazioni particolari, non dovrebbe superare i 4/6 mesi: che senso ha una durata di un anno? Se la casa viene messa in vendita ad un prezzo realistico non serve un anno per venderla!
  • Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta.Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
    La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89).
    Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perchè spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
  • Dare l’incarico in esclusiva è una vostra scelta che pone restrizioni alla vostra libertà contrattuale, in quanto vi vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
  • Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per voi :Clausola della penale che  impone  un risarcimento manifestamente eccessivo. Clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella in cui si trova l’immobile. Clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
  • È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare: Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano sui  quotidiani, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva); affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e planimetria dell’appartamento, per tutta la durata dell’incarico; reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile; possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile; richiesta al proprietario di tutta la documentazione: Certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge. Copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici,presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati, iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari. Assistenza al cliente per reperire la documentazione mancante per la stesure degli atti di vendita. Verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.
  • In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili necessarie perchè questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti.
    Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, nè a titolo di risarcimento danni, nè in conto provvigione o quant’altro.
    Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione  a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

Se non ci sono questi elementi di base su cui ragionare state perdendo tempo, e rischiate di vincolarvi ad un non-professionista, che vi legherà a lui senza prendersi un concreto impegno nei vostri confronti.

Non fatevi ingannare dal fatto che vi facciano firmare un “contrattino” semplice semplice di una “facciatina” o poco piu’ dove c’è scritto poco o nulla, perché state tranquilli che per lui questo significa che non ha nessuna responsabilita’ e dovere nei vostri confronti, mentre per voi nei suoi confronti qualche “gabola” ci sara’: garantito al 1000%!!!

Perchè in esclusiva?                                                                                                

 Nei  venditori è ben radicata la certezza che il conferire contemporaneamente un incarico a più soggetti , tutti  orientati al raggiungimento dello stesso scopo, accresce  la probabilità di vender il proprio bene. Chiunque opera nel settore dell’intermediazione immobiliare sa perfettamente quanto questa certezza sia del tutto illusoria, ciò, però, non evita che sia ben radicata ed incida profondamente sui comportamenti.

L’incarico non in esclusiva è un rapporto in cui il cliente ha più diritti e meno doveri ; l’agenzia, da parte sua,  è svincolata dall’obbligo di prestazioni  che vadano oltre l’operatività commerciale. In esso il cliente non riconosce all’agenzia l’importanza della sua funzione, disconosce totalmente il valore aggiunto del suo servizio, le competenze tecnico-legali, nega la dignità professionale all’agente immobiliare,  considerandolo  alla stregua di chi  rincorre la possibilità di un guadagno del tutto occasionale.

Di contro dimenticano totalmente che  l’agenzia, unico operatore per la vendita, nei termini della validità dell’incarico, ha la possibilità di investire massicciamente nella promozione pubblicitaria dell’immobile, con conseguenti vantaggi per loro, traducibili in maggiore rapidità dell’operazione e miglior realizzo economico

L’incarico di vendita in esclusiva deve quindi essere considerato come un contratto tra le parti che essenzializza l’acquisto del servizio di intermediazione.

L’esclusività dell’ incarico identifica in maniera chiara chi dovrà occuparsi della vendita, evitando confusione, sovrapposizioni e quindi sgradevoli fraintendimenti.

Ripeto: l’incarico di vendita in esclusiva è il miglior investimento che un proprietario di casa che vuole venderla, possa fare!

D’altro canto l’incarico di vendita in esclusiva è uno strumento, e come tutti gli strumenti può essere positivo o distruttivo a seconda di cosa viene messo sul tavolo dall’Agente Immobiliare : quindi sapete che  se vi  impegnate con un “agente immobiliare” e questo in cambio vi dà solo qualche annuncio sui portali immobiliari, un cartello in vetrina, e parla con i tre/quattro “agenti immobiliari” con cui di solito beve il caffé per coinvolgerli nella vendita del vostro appartamento, potete evitare di dargli anche un semplice incarico verbale, perché stiamo parlando di aria fritta! Vincoli per voi, e nessuna responsabilità ed impegno per lui!!!

Lo sapete perché anche la maggior parte degli “agenti immobiliari” sconsiglia l’incarico in esclusiva?

Non vi sembra strano visto che per loro sarebbe la cosa più conveniente?

Non vi sembra che qualcosa stoni?

Vi dico io perché non lo chiedono: sanno che non possono darvi nulla di più di quello che ti darebbero senza nessun incarico, e quindi non potrebbero giustificare un vostro impegno a fronte di un loro non-impegno!

Così, visto che non sono in grado di giustificarvi perché gli dovreste affidare un incarico in esclusiva per vendere il vostro immobile? Cercheranno di convincervi a non dare l’incarico a nessun altro agente immobiliare, perché, se voi non date l’incarico a nessuno, a loro rimane almeno un barlume di speranza, che con un colpo di fortuna, potranno un giorno portarvi un cliente che per sbaglio è entrato nella loro agenzia.

Ma quello che non vi dicono è che, consigliandoti questo  sistema di lavoro passivo, vi faranno perdere le possibilità di vendita che vi potrebbe generare un Agente Immobiliare Professionista Specializzato, e quindi perderete tantissimi soldi perché vi ritroverete, dopo diversi mesi, con la casa ancora da vendere in un mercato che perde valore ogni anno, ogni mese, ogni giorno!!!

Attenzione: l’ immobile promosso da più agenti immobiliari, veicola spesso un messaggio negativo di “saldi di fine stagione”. È Il modo peggiore per approcciarsi al mercato. Affidare un incarico in esclusiva è un rischio calcolato, significa assumersi un’obbligazione economica solo e soltanto a risultato ottenuto.

Sì, è proprio così: la mediazione all’agente immobiliare dovrà essere corrisposta solo nel caso in cui si conclude la vendita, diversamente le spese sostenute dall’agente immobiliare rimarranno a suo carico(in gergo è chiamato “rischio imprenditoriale”).

Se avete ancora qualche dubbio su come identificare il giusto Agente Immobiliare a cui affidarvi e che vi possa aiutare a vendere casa alle migliori condizioni in questo momento vi rinnovo l’ invito a consultare l’articolo:

Come scegliere un’agenzia immobiliare”.

Se, invece, non volete perdere tempo e volete con uno specialista della  Vendita Immobiliare  ottenere il Maggior Prezzo di Mercato:  CONTATTACI ADESSO!

 A presto, mi raccomando: continuate a seguirci! E, soprattutto, fateci sapere cosa ne pensate!

Noi siamo qui.

Un abbraccio virtuale a tutti.

Nicola & Elena